Balkon a lodžie jsou podle § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. společné části domu, a to i tehdy, když jsou přístupné jen z jednoho bytu; v takovém případě je má vlastník příslušné jednotky ve výlučném užívání. Konstrukčně tedy balkon patří domu, užívá ho ale jen vlastník bytu, ze kterého je přístupný.
Klíčová fakta
- Společnými částmi jsou balkony, lodžie, terasy i atria, včetně dveří z nich (§ 5 NV); rozhodující je vždy prohlášení vlastníka, které může určit detaily jinak.
- Výlučné užívání znamená: běžně ho užívá a udržuje vlastník bytu, konstrukční opravy (statika, hydroizolace, zábradlí) řeší a platí dům.
- Správa domu zahrnuje i společné části ve výlučném užívání, pokud prohlášení či stanovy nepřenesly údržbu na vlastníka (NV č. 366/2013 Sb.).
- Zatéká-li z balkonu, jde o problém společné části: opravu hydroizolace organizuje a platí SVJ.
Kdo platí opravu balkonu nebo lodžie?
Konstrukční opravy zpravidla SVJ z příspěvků na správu, protože jde o společnou část; běžnou údržbu (úklid, nátěr podlahy) nese uživatel. Přesnou hranici hledejte v prohlášení vlastníka, které může běžnou údržbu společných částí ve výlučném užívání svěřit vlastníkovi. O opravě nad limit 1 000 Kč na jednotku v jednotlivém případě rozhoduje shromáždění (§ 13 NV, neurčí-li stanovy jinak).
Co smí vlastník na balkoně dělat?
Běžně ho užívat: květiny, nábytek, sušák. Zásahy do konstrukce nebo vzhledu domu (zasklení, výměna zábradlí, markýza, satelit na fasádě) už jsou úpravou společné části, ke které je potřeba souhlas společenství; podle rozsahu jde o rozhodnutí výboru, nebo shromáždění (§ 1208 občanského zákoníku). Kdo si zasklí balkon bez souhlasu, riskuje povinnost uvést vše do původního stavu.
Počítá se balkon do podlahové plochy bytu?
Ne. Balkon není místností bytu, do podlahové plochy podle NV č. 366/2013 Sb. se nezapočítává; je společnou částí ve výlučném užívání. (Realitní inzeráty ho někdy přičítají, to je ale marketing, ne právní stav.)
Související pojmy: společné části domu · prohlášení vlastníka · podlahová plocha · jednotka · stoupačky