Společné části domu jsou části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (§ 1160 občanského zákoníku): typicky střecha, schodiště, fasáda nebo rozvody. Konkrétní výčet pro daný dům obsahuje prohlášení vlastníka; podpůrně platí nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Byt končí na vnitřním povrchu obvodových stěn.
Klíčová fakta
- Rozhodující je prohlášení vlastníka; kde mlčí, pomůže výčet v NV č. 366/2013 Sb. (§ 5 a 6).
- Okna v obvodových stěnách jsou společná část (výplně otvorů hlavní svislé konstrukce, § 5 NV).
- Balkony, lodžie a terasy jsou společné části; jsou-li přístupné jen z bytu, má je vlastník ve výlučném užívání (§ 5 NV).
- U centrálního vytápění je společná celá soustava rozvodů tepla včetně radiátorů a termostatických ventilů v bytech (§ 6 NV).
- Náklady na společné části se hradí z příspěvků na správu podle podílů (§ 1180).
Komu patří balkon nebo lodžie?
Právně nikomu jednotlivě: balkon i lodžie jsou společnou částí domu, a to i tehdy, když je na ně přístup jen z jednoho bytu. Takový balkon má vlastník bytu ve výlučném užívání: běžně ho užívá a udržuje, ale konstrukční opravy (hydroizolace, zábradlí, statika) řeší a platí dům, pokud prohlášení nebo stanovy nepřenesly víc povinností na vlastníka.
Jsou okna a radiátory společné části?
Ano, a bývá to překvapení. Okna v obvodových stěnách jsou výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce, tedy společná část; jejich výměnu zpravidla platí SVJ, neurčí-li prohlášení jinak. Radiátory u centrálního vytápění patří do společné soustavy rozvodů tepla včetně termostatických ventilů; v bytě jsou jen ve výlučném užívání vlastníka. U domů s vlastními kotli v bytech je situace jiná, rozhoduje prohlášení.
Kde končí byt a začíná společná část?
Na vnitřním povrchu obvodových stěn, podlahy a stropu. Samotné zdi, stropy a nosné konstrukce už jsou společné. Proto se třeba zásah do nosné zdi uvnitř bytu týká celého domu a vlastník ho nemůže provést bez souhlasu.
Kdo platí opravy společných částí?
SVJ z příspěvků na správu domu a pozemku, rozvržených podle spoluvlastnických podílů. O opravě do 1 000 Kč na jednotku v jednotlivém případě rozhoduje výbor sám, nad limit shromáždění (§ 13 NV č. 366/2013 Sb., stanovy mohou určit jinak; havárie limit nemají).
Související pojmy: jednotka · prohlášení vlastníka · spoluvlastnický podíl · příspěvek na správu domu a pozemku · bytové spoluvlastnictví