Souhlas všech vlastníků (jednomyslnost) je nejpřísnější rozhodovací režim v SVJ. Zákon ho vyžaduje jen výjimečně, například u změny prohlášení vlastníka, která se dotýká práv a povinností každého vlastníka (§ 1169 občanského zákoníku). Běžná rozhodnutí se přijímají většinou hlasů; představa, že „v SVJ musí souhlasit všichni“, je mýtus.
Klíčová fakta
- Základní režim: většina hlasů přítomných na usnášeníschopném shromáždění (§ 1206 odst. 2), ne jednomyslnost.
- Změna prohlášení: vždy písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotkne; dotýká-li se všech (třeba změna velikosti podílů), je nutný souhlas všech (§ 1169 odst. 1).
- Dobrovolné založení SVJ v domě s méně než pěti jednotkami vyžaduje souhlas všech vlastníků (§ 1199).
- Založit SVJ lze i shodou všech vlastníků na obsahu stanov místo ustavující schůze; stanovy pak mají formu veřejné listiny (§ 1200 odst. 1 a 4).
Kdy zákon souhlas všech skutečně vyžaduje?
Tam, kde rozhodnutí zasahuje přímo do vlastnického práva každého v domě. Učebnicový příklad je změna velikosti spoluvlastnických podílů: dotýká se všech, proto musí souhlasit všichni (§ 1169 odst. 1). Dále dobrovolné založení společenství v malém domě (§ 1199). Mimo tyto situace zákon pracuje s většinami, případně se souhlasem dotčených.
Kdy stačí souhlas dotčených vlastníků?
U změny prohlášení, která se dotýká jen některých: potřebný je písemný souhlas dotčeného vlastníka plus souhlas většiny hlasů všech vlastníků (§ 1169 odst. 1). Pro vyjmenované změny (společné části beze změny podílů, změna účelu bytu na žádost jeho vlastníka, pravidla správy v prohlášení) stačí většina hlasů všech (§ 1169 odst. 2).
Platí, že bez souhlasu všech nejde v domě nic?
Ne, je to nejčastější omyl paralyzovaných domů. Opravy, rozpočet, volba výboru, úvěr i změna stanov se schvalují většinami podle § 1206 a § 1208; jednomyslnost je výjimka pro zásahy do vlastnictví. Jaké většiny kdy platí, shrnuje pojem kvalifikovaná většina.
Související pojmy: kvalifikovaná většina · prohlášení vlastníka · spoluvlastnický podíl · shromáždění SVJ · usnesení shromáždění