Tržní cena bytu: online odhad a jak sledovat hodnotu

• Online odhad vám za pár minut a zdarma řekne, za kolik se podobné byty v okolí prodávají. Berte ho jako rozpětí, ne jako přesnou cenu.
• Odhadům unikají věci, které cenu bytu v SVJ často ovlivní nejvíc: úvěr domu, výše fondu oprav, schválené opravy a energetická třída budovy.
• Když cenu potřebujete doložit bance, úřadu nebo soudu, online odhad nestačí. Pak přichází na řadu odhadce banky nebo znalecký posudek.

Kamarád vám u piva řekne, že prodal byt o patro níž za šest milionů. Doma si to zkusíte ověřit a zadáte svůj byt do dvou online kalkulaček. Jedna ukáže 5,4 milionu, druhá 6,1. Realitní makléř, který vám druhý den volá kvůli „zájemci z okolí“, mluví o šesti a půl. Kolik má váš byt tedy doopravdy?

Každé z těch čísel znamená něco jiného a každé vzniká jinak. Projdeme si, co přesně je tržní cena, jak online odhady fungují, kdy vám stačí a kdy už ne. A protože bydlíte v domě se společenstvím vlastníků, podíváme se i na to, co odhady o vašem domě nevědí.

Co je tržní cena bytu?

Tržní cena bytu je částka, za kterou byste byt v dané chvíli reálně prodali běžnému kupujícímu, bez spěchu a bez zvláštních vztahů mezi vámi. V praxi se potkáte se čtyřmi různými čísly:

• Nabídková cena je to, co stojí v inzerátu. Prodávající si ji určuje sám a často počítá s tím, že se bude smlouvat.
• Kupní cena je to, za kolik se byt skutečně prodal. Objeví se v kupní smlouvě a v katastru.
• Obvyklá cena je pojem ze zákona o oceňování majetku. Jde o cenu, za jakou se stejný nebo podobný majetek běžně prodává. Nezapočítává se do ní tíseň prodávajícího, příbuzenské vztahy ani to, že byt máte rádi.
• Tržní hodnota je odhad, za kolik by se byt prodal mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, kteří jednají informovaně a nikdo z nich není v tísni. Zákon ji používá tam, kde obvyklou cenu nejde určit.

Pro běžného majitele je rozdíl mezi obvyklou cenou a tržní hodnotou spíš akademický. Důležité je nepléct si nabídkovou cenu z inzerátu se skutečnou cenou prodeje.

Jak fungují online odhady ceny bytu?

Online odhad porovná váš byt s podobnými byty v okolí a z jejich cen dopočítá, kolik by mohl stát ten váš. Zadáte adresu, velikost, dispozici, patro a stav a během pár minut dostanete číslo nebo rozpětí.

Online odhady nabízejí realitní servery, banky i specializované služby. Liší se hlavně tím, z jakých dat vycházejí:

• z nabídkových cen v inzerátech, které bývají vyšší než ceny, za které se byty nakonec prodají;
• z realizovaných cen, tedy ze skutečných prodejů, které jsou přesnější, ale dostupné se zpožděním;
• z kombinace obojího a vlastních modelů, které neprozrazují.

Proto vám dvě kalkulačky ukážou různá čísla, i když zadáte totéž. Ani jedna z nich byt neviděla. Neví, jestli máte novou koupelnu, výhled do parku nebo okna do rušné ulice.

Online odhad je dobrý na první orientaci, na sledování vývoje v čase nebo na rychlou kontrolu, jestli nabídka makléře dává smysl. Na rozhodnutí o prodeji nebo koupi by vám neměl stačit sám.

Kdy stačí online odhad a kdy potřebujete víc?

Záleží na tom, k čemu cenu potřebujete a kdo ji po vás bude chtít doložit.

Odhadce banky byt prohlédne a stanoví hodnotu, ze které banka odvozuje, kolik vám půjčí. Bývá spíš opatrnější než makléř, protože banka potřebuje mít jistotu, že úvěr zástava pokryje.

Znalecký posudek vypracuje znalec zapsaný v seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti. Hodí se tam, kde cenu musíte doložit někomu dalšímu, typicky při sporu o vypořádání majetku. Je nejdražší a trvá nejdéle, ale ze všech odhadů má před soudem největší váhu. Soud s ním počítá, i když si ho objednáte sami, a hodnotí ho spolu s ostatními důkazy.

Co online odhady o vašem domě nevědí

U bytu v SVJ cenu ovlivňuje i to, jak hospodaří celý dům, a to žádná kalkulačka nezná. Zkušený kupující se na tyhle věci zeptá a podle odpovědí bude smlouvat:

• Úvěr SVJ. Pokud si dům vzal úvěr třeba na zateplení nebo výtahy, splácí ho všichni vlastníci ve svých příspěvcích. Kupující se koupí bytu stává členem společenství, takže úvěr splácí dál ve svých příspěvcích a za dluhy SVJ ručí podle velikosti svého podílu. Jak takový úvěr funguje, popisujeme v článku Úvěr pro SVJ: jak financovat velkou opravu, když fond nestačí.
• Výše příspěvku do fondu oprav. Vysoký příspěvek zvyšuje měsíční náklady bytu, nízký může znamenat, že dům na velké opravy nemá našetřeno.
• Schválené a plánované opravy. Výměna střechy, kterou shromáždění odhlasovalo loni, se zatím do ceny bytu nepromítla, ale kupující ji bude platit. Najdete ji v zápisech ze shromáždění.
• Stav domu. Dům po revitalizaci se zateplením a novými rozvody má jinou hodnotu než stejný dům, který opravy teprve čekají.
• Energetická třída. Při prodeji i pronájmu musíte kupujícímu nebo nájemci předložit průkaz energetické náročnosti budovy a třídu uvést už v inzerátu. Průkaz si vyžádáte od SVJ.
• Dluhy na bytě. Dluh vůči SVJ může s bytem přejít na kupujícího, proto mu prodávající musí doložit potvrzení od SVJ, jaké dluhy na bytě jsou. Podrobně v článku Dluh na bytě při prodeji: kdo ho platí a jak se chránit.

Co si kupující před podpisem ověřuje, jsme sepsali v článku Kupujete byt v SVJ? 5 věcí, které si ověřte před podpisem. Když se chystáte prodávat, vyplatí se mít tyhle odpovědi připravené předem. Kupující, který je dostane rovnou a v pořádku, má méně důvodů srážet cenu.

Jak sledovat hodnotu bytu v čase

Hodnotu bytu má smysl sledovat jednou za čas, vždy ze stejného zdroje, a porovnávat spíš vývoj než přesné číslo. Pár zásad:

1. Držte se jednoho zdroje. Když každý rok použijete jinou kalkulačku, uvidíte hlavně rozdíly mezi kalkulačkami, ne mezi roky.
2. Porovnávejte s celým trhem. Český statistický úřad pravidelně zveřejňuje statistiky cen bytů. Když váš byt podle odhadu zdražil méně než trh ve vašem kraji, je dobré vědět proč.
3. Zapisujte si, co do bytu investujete. Nová kuchyň nebo koupelna cenu zvedne, ale rozhodně ne o celou částku, kterou jste do nich dali. Bez záznamu to po letech nespočítáte.
4. Sledujte čistou hodnotu. Pokud máte hypotéku, pro vás je podstatné, kolik vám z ceny bytu zbyde po splacení úvěru. To je číslo, se kterým se počítá při prodeji i při refinancování.
5. Hlídejte konec fixace. Před refinancováním si banka byt obvykle znovu ocení. Když víte, kolik zhruba má, nepřekvapí vás nabídka, kterou dostanete.

Pokud byt pronajímáte, k hodnotě patří i to, kolik vám vynáší. Jak výnos poctivě spočítat, popisujeme v článku Rentabilita nájmu: jak spočítat výnos investičního bytu.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉