- Dluh na SVJ (příspěvky i zálohy na služby) přechází s bytem na kupujícího, jen pokud ho mohl a měl zjistit (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku, k roku 2026).
- Kupující se chrání potvrzením SVJ o dluzích: SVJ ho musí vydat bez zbytečného odkladu, jinak na kupujícího dluh, o kterém nemohl vědět, nepřechází.
- Prodávající za převedený dluh dál ručí i po prodeji: SVJ ho může vymáhat, když kupující na písemnou výzvu nezaplatí.
Paní Nováková prodává byt po rodičích. S kupcem se dohodli rychle, cena sedí, notář má připravenou smlouvu. Kupující se týden před podpisem zeptá jen mimoděk: „A nedluží se na tom bytě něco SVJ?“ Paní Nováková neví. Rodiče byt vlastnili přes dvacet let, poslední rok bydleli v domově pro seniory a kdo ví, jestli se všechny platby do fondu oprav skutečně strhávaly. Notář radí zavolat výboru a vyžádat si potvrzení. Výbor odpoví, že to sepíše, ale „nejdřív musí dohledat historii plateb, tak počkejte pár dní“. Kupující už má sbalené krabice a stěhovací firmu objednanou na sobotu.
Kdo dopředu neví, jak dluh na bytě při prodeji funguje, snadno skončí ve sporu s kupujícím kvůli chybějícímu potvrzení od SVJ. Postup, jak to řeší zákon, je přitom jasný.
Co se stane s dluhem na SVJ, když byt prodáte?
Dluh na příspěvcích na správu domu a na zálohách za plnění spojená s užíváním bytu přechází s jednotkou na kupujícího, pokud je mohl a měl zjistit (§ 1186 odst. 2 občanského zákoníku). Zákon tu jde proti běžné intuici: dluh nezůstává „u dlužníka“, ale váže se k samotné jednotce a stěhuje se s ní k novému majiteli.
Prakticky to znamená:
- Přechází dluh na fondu oprav i na zálohách (elektřina společných prostor, voda, teplo), tedy vše, co dřív dlužil prodávající vůči SVJ v souvislosti s bytem.
- Podmínka je „mohl a měl zjistit“. Kupující nepřebírá slepě úplně každý dluh. Jde jen o dluhy, na které mohl při troše opatrnosti přijít, typicky tak, že si o ně řekl SVJ (víc v další kapitole).
- Netýká se to vyrovnání mezi společenstvím a odcházejícím vlastníkem. SVJ nemusí s odchodem vlastníka nic vypořádávat (odst. 1 stejného paragrafu), přechod dluhu řeší až odstavec 2.
Potvrzení o dluzích: proč si ho kupující musí vyžádat
Aby kupující věděl, co přesně na něj přechází, má právo požádat SVJ o potvrzení, jaké dluhy na jednotce jsou, nebo že žádné nejsou (§ 1186 odst. 3). Prodávající je povinen tímto potvrzením kupujícímu dluhy doložit; se souhlasem prodávajícího ho může vyžádat i kupující sám přímo u SVJ.
Proč na potvrzení tolik záleží, ukázal spor u Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 774/2019, rozhodnutí z 28. 7. 2020). Kupující si od prodávajícího nevyžádal potvrzení o dluzích a spolehl se na jeho ústní slovo „nic nedlužíme“. Soud rozhodl, že dluh přesto přebírá, protože si ho mohl a měl zjistit, i když o něm doopravdy nevěděl. Platí tu obecné pravidlo: za „vědomost“ se počítá i to, co by si na vašem místě zjistil běžně opatrný člověk (§ 4 odst. 2 občanského zákoníku), a rozumně opatrný kupující si prostě o potvrzení řekne.
Jinými slovy: potvrzení není formalita na oko, je to jediný spolehlivý způsob, jak si jako kupující ohraničit, jaké dluhy na vás přejdou. Bez něj se těžko dovoláváte toho, že jste dluh nemohli zjistit.
Co když SVJ potvrzení nevydá včas?
Když SVJ o potvrzení požádáte a nevydá ho bez zbytečného odkladu, zákon se staví na stranu kupujícího: má se za to, že dluhy, které nemohl z takového potvrzení zjistit, na něj nepřecházejí. Lhůta „bez zbytečného odkladu“ nemá pevný počet dní, ale znamená, že SVJ musí reagovat hned, jak to jde, ne až za měsíc.
Prakticky doporučujeme:
- Žádost o potvrzení podávat písemně (e-mailem nebo přes appku, pokud SVJ nějakou používá), ať je jasné, kdy byla podána a co přesně žádala.
- Nepodepisovat kupní smlouvu, dokud potvrzení nemáte v ruce. Slib „to dodáme dodatečně“ řeší problém notáře, ne váš.
- Pokud SVJ potvrzení dlouho neposílá, připomenout mu písemně znovu, ať máte doklad, že jste o něj požádali včas.
Ručí prodávající i po prodeji bytu?
Ano, za dluh, který na kupujícího přešel, ručí prodávající ze zákona i po prodeji (§ 2018 a § 2021 občanského zákoníku). SVJ ale nemůže sáhnout k ručiteli jako k první možnosti, ručení je záložní.
Postup, který z judikatury a zákona vyplývá, má dva kroky:
- SVJ nejdřív písemně vyzve kupujícího (nového dlužníka) s přiměřenou lhůtou k zaplacení.
- Pokud kupující nezaplatí, může SVJ chtít plnění po prodávajícím jako ručiteli, a to v plné výši přešlého dluhu, ne jen podílem.
Dohoda mezi kupujícím a prodávajícím typu „dluhy doplatí prodávající“ je mezi nimi platná, ale SVJ nezavazuje: vůči společenství pořád primárně dluží ten, kdo je aktuálním vlastníkem jednotky.
Jak se coby prodávající i kupující chránit
Prodávající:
- Vyžádejte si potvrzení o dluzích od SVJ hned na začátku prodeje, ne až notář na poslední chvíli. Ušetříte si zdržení i případný spor s kupujícím.
- I po prodeji sledujte, jestli SVJ nevymáhá starý dluh po vás jako ručiteli, zejména pokud jste odešli z domu bez jasného vyrovnání.
Kupující:
- Nespoléhejte na ústní ujištění „nic se nedluží“. Podle judikatury je to přesně situace, kdy jste dluh „mohli a měli zjistit“, a proto ho i bez svého vědomí přeberete.
- Potvrzení SVJ si vyžádejte písemně a než podepíšete smlouvu, ověřte, že souhlasí datum vystavení s aktuálním stavem (dluh mohl vzniknout i pár týdnů před podpisem).
- Dluhy nejsou jediné, co s bytem přebíráte. Co dalšího si ověřit, najdete v článku Kupujete byt v SVJ? 5 věcí, které si ověřte před podpisem.
⚠️ Co dělat, když se prodávající a SVJ neshodnou na výši dluhu v potvrzení (např. SVJ tvrdí vyšší částku, než prodávající uznává), zákon výslovně neřeší a přesahuje rámec tohoto článku, v takovém případě doporučujeme konzultaci s advokátem.
Mimochodem, ať dluh na bytě neřešíte až ve chvíli, kdy se stěhujete, stačí mít přehled o vlastních platbách běžně. V modulu Finance v Domee.app si zapíšete pravidelné platby do fondu oprav i zálohy na energie na jedno místo a appka vám je sečte do přehledné částky, takže víte, kolik jste do domu poslali a jestli vám náhodou něco neuniklo, dřív než to zjistí kupující přes potvrzení od SVJ.
→ Aplikace pro majitele bytu · → Finance bytu
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Dluh na SVJ se prodejem bytu neztrácí: přechází s jednotkou na kupujícího, pokud ho mohl a měl zjistit. Potvrzení SVJ o dluzích je jediná spolehlivá pojistka, chrání kupujícího před neznámým dluhem a prodávajícího před zbytečným sporem po podpisu. I když dluh přejde, prodávající za něj dál ručí, dokud SVJ nevymůže zaplacení po kupujícím. Kdo si potvrzení vyžádá písemně a včas, vyřeší prodej bytu s dluhem na SVJ bez komplikací.
