- Hrubý výnos spočítáte jako roční nájemné děleno cenou bytu. Říká ale jen to, kolik byt vydělá na papíře.
- Skutečný (čistý) výnos dostanete, až od nájemného odečtete všechno, co platíte vy: fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, rezervu na opravy, měsíce bez nájemníka a daň z příjmů.
- V našem modelovém příkladu klesne výnos z 4,3 % hrubého na zhruba 2,8 % po zdanění. Rozdíl dělají hlavně náklady, které nájemce nezaplatí.
Před třemi lety jste koupili menší byt v panelovém domě na pronájem. Nájem chodí každý měsíc, nájemníci jsou spolehliví a na první pohled to vypadá jako dobrá investice. Pak přijde březen a s ním daňové přiznání. Sednete si nad výpisy z účtu a poprvé sečtete všechno najednou: měsíční platby do SVJ, novou pračku, dva měsíce, kdy byt stál prázdný mezi nájemníky, malování po starém nájemci. Najednou nevíte, jestli vám byt vydělává 5 %, nebo spíš polovinu.
Na tuhle otázku je jednoduchá odpověď, jen se musí počítat poctivě. Projdeme si vzorce, které používají investoři, a jeden celý příklad s čísly krok za krokem.
Co je rentabilita nájmu?
Rentabilita nájmu (výnosnost pronájmu) je procento, které vám byt ročně vydělá vzhledem k tomu, kolik do něj vložíte. Počítá se ve dvou hlavních variantách:
- Hrubý výnos: jen nájemné a cena bytu. Rychlé srovnání nabídek na realitním serveru.
- Čistý výnos: nájemné po odečtení nákladů, které nese majitel. Tohle číslo vám řekne, jestli se investice opravdu vyplácí.
Někdy se setkáte i s anglickým označením ROI nebo „yield“. Znamenají totéž, jen v různých podobách: výnos na celou investici, nebo výnos jen na vaše vlastní peníze, když byt kupujete na hypotéku. K tomu se dostaneme níže.
Jak spočítat hrubý výnos z pronájmu?
Hrubý výnos = roční nájemné ÷ pořizovací cena bytu × 100. Do nájemného nepočítejte zálohy na služby a energie, které nájemce platí navíc a které jen přeposíláte dál.
Příklad: byt za 4 500 000 Kč pronajímáte za 16 000 Kč měsíčně bez záloh.
- Roční nájemné: 16 000 × 12 = 192 000 Kč
- Hrubý výnos: 192 000 ÷ 4 500 000 × 100 = 4,3 %
Do pořizovací ceny patří i to, co jste zaplatili navíc ke kupní ceně: provize realitní kanceláři, právní služby, poplatek za vklad do katastru nebo vybavení bytu před prvním pronájmem. Když je vynecháte, vychází výnos lepší, než doopravdy je.
Hrubý výnos je dobrý na rychlé porovnání dvou bytů. Rozhodovat se podle něj ale nevyplatí. Dva byty se stejným nájmem a cenou můžou mít úplně jiné náklady, třeba kvůli vysokému fondu oprav v domě před revitalizací.
Jak spočítat čistý výnos?
Čistý výnos = (roční nájemné − roční náklady majitele) ÷ pořizovací cena × 100. Rozhodující je poctivý seznam nákladů. Tyhle zaplatíte vy, ne nájemce:
- Příspěvek do fondu oprav a na správu domu. Platí ho SVJ vždy vlastník. Nájemci ho nemůžete přeúčtovat jako službu, musíte ho zahrnout do výše nájemného.
- Daň z nemovitých věcí. Platí se jednou ročně, výše záleží na obci a velikosti bytu.
- Pojištění. Pojištění domácnosti a odpovědnosti pronajímatele. Budovu obvykle pojišťuje SVJ z vašich příspěvků.
- Rezerva na opravy a vybavení. Pračka, bojler, malování mezi nájemníky. Opravy, které hradí nájemce, jsou jen ty drobné a běžná údržba.
- Neobsazenost. Měsíc nebo dva bez nájemníka mezi dvěma nájmy jsou v praxi běžné. Počítejte s nimi rovnou.
- Správa, pokud ji neděláte sami. Realitní správce si typicky bere procento z nájemného.
Modelový příklad: od 4,3 % k 3,2 %
Čísla v příkladu jsou modelová, pro ilustraci výpočtu. Nejde o průměr trhu, ten se liší město od města i dům od domu.
| Položka | Ročně |
|---|---|
| Nájemné za 11 měsíců (1 měsíc bez nájemníka) | 176 000 Kč |
| Fond oprav a správa domu (1 500 Kč měsíčně) | −18 000 Kč |
| Daň z nemovitých věcí | −1 000 Kč |
| Pojištění domácnosti a odpovědnosti | −2 000 Kč |
| Rezerva na opravy a vybavení | −12 000 Kč |
| Čistý příjem před zdaněním | 143 000 Kč |
Čistý výnos před zdaněním: 143 000 ÷ 4 500 000 × 100 = 3,2 %.
Jediný měsíc bez nájemníka a platby do domu vzaly z výnosu víc než procento. A to jsme ještě nepočítali daň.
Jak daň z pronájmu ovlivní výnos?
Příjmy z pronájmu bytu se daní jako příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů a výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby. Buď skutečně vynaložené (s doklady), nebo paušálem.
- Paušál 30 %: od příjmů odečtete 30 %, nejvýše 600 000 Kč ročně (stav k roku 2026). Nic nedokládáte, jen vedete záznamy o příjmech a o pohledávkách z nájmu (například dlužném nájemném). Paušálem jsou pokryté všechny výdaje, takže už neodečítáte nic dalšího.
- Skutečné výdaje: odečtete, co jste opravdu zaplatili a doložíte. Patří sem i odpisy bytu (bez podílu na pozemku, rozložené nejméně na 30 let) nebo úroky z hypotéky. Vyplatí se to hlavně tehdy, když máte vysoké náklady, typicky v prvních letech po koupi na hypotéku.
Zvolený způsob za daný rok nejde zpětně změnit. Sazba daně je 15 %, nad hranicí 36násobku průměrné mzdy 23 %.
Pokračujeme v příkladu s paušálem, a za předpokladu, že máte i příjem ze zaměstnání (sleva na poplatníka je tak vyčerpaná):
- Základ daně: 176 000 × 0,7 = 123 200 Kč
- Daň 15 %: zhruba 18 500 Kč
- Čistý příjem po zdanění: 143 000 − 18 500 = 124 500 Kč
Čistý výnos po zdanění: 124 500 ÷ 4 500 000 × 100 = 2,8 %.
Z původních 4,3 % zbyly necelé 3 %. To neznamená, že je investice špatná. Do výnosu z nájmu se nepočítá, jestli byt mezitím zdražil. Jen víte, s čím doopravdy počítat.
Daňová pravidla mají řadu výjimek (společné jmění manželů, souběh s podnikáním, vyšší výdaje v roce rekonstrukce). U prvního přiznání se vyplatí probrat volbu mezi paušálem a skutečnými výdaji s daňovým poradcem.
Jak se výnos mění, když byt kupujete na hypotéku?
S hypotékou dává smysl sledovat dvě čísla: výnos z vlastních peněz a měsíční peněžní tok (cash flow). Hypotéka zvyšuje výnos z vlastních peněz. Často ale také znamená, že každý měsíc doplácíte ze svého.
Stejný byt, tentokrát koupený s 30 % vlastních peněz a hypotékou na zbytek:
- Vlastní peníze: 1 350 000 Kč
- Úvěr: 3 150 000 Kč, úrok 4,5 %, splatnost 30 let (modelové hodnoty)
- Měsíční splátka: zhruba 16 000 Kč
Splátka je tu vyšší než nájemné. Po odečtení nákladů a splátek vám každý měsíc chybí kolem 4 000 Kč, které platíte ze svého. Část splátky ale tvoří jistina, tedy peníze, které si v bytě „spoříte“. A úroky si při skutečných výdajích odečtete od příjmů z nájmu jako výdaj, takže zaplatíte nižší daň.
Jestli se taková investice vyplatí, rozhoduje hlavně to, jak bude cena bytu dlouhodobě růst, a jestli zvládnete doplácet i v horších měsících. Proto je dobré sledovat obojí: kolik vám pronájem dává měsíc po měsíci a kolik je byt dnes zhruba na trhu za.
Jak udržet výnos v čase
Výnos nedrží jen dobrá cena při koupi, ale i to, jak s bytem hospodaříte během nájmu. Pár věcí, které se vyplatí ohlídat:
- Inflační doložka ve smlouvě. Když si ve smlouvě sjednáte, že se nájemné zvyšuje třeba o inflaci, roste automaticky. Bez ní můžete nájemné zvyšovat jen návrhem podle § 2249 občanského zákoníku, a to nejvýš o 20 % za tři roky.
- Jistota (kauce). Jistota a smluvní pokuty dohromady smějí být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného. Kryje vám škody a dluhy na konci nájmu, takže nechodí z rezervy.
- Krátká neobsazenost. Prohlídky s dalšími zájemci si můžete s nájemcem domluvit už před koncem nájmu. Každý ušetřený prázdný měsíc je v našem příkladu skoro 0,4 procentního bodu výnosu.
- Pozor na fond oprav. Když dům plánuje velkou opravu, příspěvky často rostou. Sledujte, co se chystá na shromáždění, a promítněte to do nájemného včas.
Pravidlům, kdo za nájemce v domě odpovídá a co musíte SVJ hlásit, jsme se věnovali v článku Pronajímáte byt v SVJ? Za nájemce odpovídáte vy.
Výnos z pronájmu máte v aplikaci spočítaný
Mimochodem, tohle počítání nemusíte dělat v tabulce. V Domee.app si v modulu Finance zapíšete fond oprav, zálohy, energie i hypotéku a k tomu nájemné. Aplikace od příjmu odečte měsíční náklady a ukáže váš potenciální čistý výnos, tedy kolik vám byt měsíčně opravdu nese, nebo kolik doplácíte. Vedle toho vidíte odhad tržní hodnoty bytu a jeho vývoj v grafu, včetně čisté hodnoty po odečtení zbývající hypotéky. Na správě samotného nájmu, tedy nájemníků a jejich plateb, teď pracujeme a chystáme ji do jara 2027.
Aplikace pro majitele bytu Finance bytu
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Hrubý výnos z pronájmu (roční nájemné děleno cenou bytu) je jen první odhad. O skutečné výnosnosti rozhodují náklady, které platí majitel: fond oprav a správa domu, pojištění, daň z nemovitých věcí, rezerva na opravy a měsíce bez nájemníka. Na konci se ještě odečítá daň z příjmů, u které si vybíráte mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji. V modelovém příkladu tak z 4,3 % hrubého výnosu zbyla zhruba 2,8 %. S hypotékou sledujte i měsíční peněžní tok, protože splátka může být vyšší než nájemné.
