- Koupí bytu se automaticky stáváte členem SVJ. Přebíráte s ním i rozhodnutí, která dům přijal před vámi, a ručíte za dluhy společenství podle svého podílu.
- Před podpisem si ověřte pět věcí: dluhy prodávajícího vůči SVJ, hospodaření domu a jeho úvěry, schválené opravy v zápisech ze shromáždění, stanovy a nakonec co přesně kupujete podle prohlášení vlastníka a katastru.
- Stanovy i účetní závěrky SVJ najdete zdarma ve sbírce listin na or.justice.cz. Zápisy ze shromáždění a potvrzení o dluzích si vyžádejte přes prodávajícího.
Petra a Martin hledali byt skoro rok. Když konečně našli dvoupokojový v cihlovém domě se zahradou, šlo všechno rychle: prohlídka, rezervační smlouva, hypotéka, podpis. Prodávající doložil potvrzení od SVJ, že na bytě nic nedluží, a realitní makléř ujistil, že dům je „v pohodě“. Dva měsíce po zápisu do katastru přišla do schránky pozvánka na shromáždění. Mezi body programu bylo „informace o průběhu výměny výtahů a zvýšení příspěvku do fondu oprav podle usnesení z minulého roku“. Výměnu i vyšší příspěvky schválili sousedé půl roku předtím, než Petra s Martinem dům vůbec poprvé viděli. A protože na ni SVJ vzalo úvěr, budou ho teď splácet i oni.
Nic z toho nebylo protiprávní ani skryté. Stačilo vědět, kam se podívat. Tady je pět věcí, které si při koupi bytu v SVJ ověřte dřív, než podepíšete.
Proč kupující bytu v SVJ přebírá víc než jen byt
Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky a za dluhy společenství ručí každý člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2 občanského zákoníku). Jakmile se zapíšete do katastru jako vlastník, jste členem SVJ, ať chcete, nebo ne.
V praxi to znamená tři věci:
- Platíte příspěvky na správu domu v té výši, kterou shromáždění schválilo, i když jste u hlasování nebyli.
- Rozhodnutí přijatá před vaší koupí platí dál. Schválená oprava, úvěr nebo zvýšení fondu oprav se kvůli novému vlastníkovi znovu neprojednávají.
- Ručíte za dluhy SVJ podle svého podílu, i za ty, které vznikly před vaší koupí. Pokud má dům úvěr a společenství by ho přestalo splácet, věřitel může po marné výzvě společenství chtít od každého vlastníka jeho podíl. Jak ručení funguje, popisuje průvodce ručením za dluhy SVJ.
Proto se vyplatí podívat se nejen na byt, ale i na dům a na to, jak ho sousedé spravují.
1. Dluhy prodávajícího vůči SVJ
Dluhy prodávajícího na příspěvcích a zálohách přecházejí s bytem na kupujícího, pokud je mohl a měl zjistit, a jediná spolehlivá ochrana je písemné potvrzení SVJ o dluzích (§ 1186 občanského zákoníku). Prodávající vám ho má doložit. Se souhlasem prodávajícího ho SVJ vydá i přímo vám.
Na co si dát pozor:
- Nespoléhejte na ústní „nic nedlužíme“. Nejvyšší soud v podobném případě rozhodl, že kupující dluh přebírá, protože si ho mohl a měl zjistit (sp. zn. 26 Cdo 774/2019).
- Hlídejte datum potvrzení. Mezi jeho vystavením a převodem bytu může vzniknout nový dluh. Čím blíž podpisu, tím líp.
- Peníze pošlete až po ověření. Kupní cenu je bezpečnější složit do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, než si potvrzení zkontrolujete.
Podrobně, včetně toho, co dělat, když SVJ potvrzení nevydá včas, jsme to rozebrali v článku Dluh na bytě při prodeji: kdo ho platí a jak se chránit.
2. Hospodaření domu, fond oprav a úvěry
Účetní závěrku SVJ najdete veřejně ve sbírce listin na or.justice.cz a z ní zjistíte, kolik má dům peněz, jestli splácí úvěr a jak hospodaří. SVJ je zapsané ve veřejném rejstříku a účetní závěrky tam musí ukládat. Pokud tam za poslední roky chybí, je to samo o sobě varovný signál, protože společenství porušuje zákonnou povinnost. Malá SVJ nemusí zveřejňovat výkaz zisku a ztráty, takže často najdete jen rozvahu a přílohu. I z nich ale zjistíte peníze na účtu a úvěry. Stačí zadat název nebo IČO společenství a otevřít záložku „Sbírka listin“.
Co v ní hledat:
- Zůstatek fondu oprav. Malý zůstatek u starého domu znamená, že na větší opravu se bude buď dlouho šetřit, nebo půjčovat.
- Úvěry. Úvěr si SVJ může vzít jen s předchozím souhlasem shromáždění, které schvaluje i jeho výši a podmínky (§ 1208 písm. f) bod 3 občanského zákoníku). Pokud dům úvěr má, zjistěte, na co byl, kolik zbývá splatit a jak dlouho. Jak úvěr pro SVJ funguje a co shromáždění schvaluje, najdete v článku Úvěr pro SVJ: financování oprav.
- Dluhy sousedů. Pokud několik vlastníků dlouhodobě neplatí, chybí peníze v rozpočtu a dům to dorovnává z příspěvků ostatních.
U prodávajícího si zjistěte i výši měsíční platby za byt a z čeho se skládá: příspěvek do fondu oprav, příspěvek na správu a zálohy na služby (voda, teplo, úklid, výtah). Příspěvky na správu domu se běžně počítají podle velikosti podílu na společných částech (§ 1180 občanského zákoníku), takže dva stejně velké byty v různých domech můžou platit úplně jinou částku.
Jak se s fondem oprav běžně hospodaří a kolik je rozumné mít našetřeno, najdete v článku Správa fondu oprav: pravidla a tipy pro hospodaření SVJ.
3. Schválené opravy v zápisech ze shromáždění
Zápisy ze shromáždění za poslední dva až tři roky ukážou, jaké opravy, úvěry a změny příspěvků dům už schválil a co bude platit i nový vlastník. Tohle je bod, který kupující nejčastěji vynechávají, a přesně ten, který zaskočil Petru a Martina.
Zápisy ze shromáždění se do sbírky listin neukládají, najdete tam jen doklady o volbě členů výboru. Jako kupující zatím nejste vlastník, takže právo nahlížet do dokumentů SVJ (§ 1179 občanského zákoníku) ještě nemáte. Požádejte proto prodávajícího. Jako vlastník k zápisům přístup má a slušný prodávající je bez problému ukáže.
V zápisech hledejte:
- schválené velké opravy (střecha, fasáda, výtahy, stoupačky, okna) a jejich termín,
- rozhodnutí o úvěru a o tom, jak se bude splácet,
- zvýšení příspěvků do fondu oprav nebo mimořádné příspěvky,
- opakované spory a body, které se nedaří schválit. Napoví, jak se v domě rozhoduje.
Zeptejte se prodávajícího také na technický stav domu: kdy proběhly poslední revize (plyn, elektřina, výtah, hromosvod) a jestli dům vede pasport nebo plán oprav. Dům, který tyhle věci eviduje, se většinou spravuje i jinak pořádně.
4. Stanovy a pravidla domu
Stanovy SVJ jsou veřejné ve sbírce listin na or.justice.cz, včetně platného úplného znění po každé změně, a obsahují mimo jiné pravidla pro správu domu a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2 občanského zákoníku). Najdete je na stejném místě jako účetní závěrku.
Ve stanovách a v domovním řádu (pokud ho dům má) se podívejte hlavně na:
- pravidla užívání společných prostor, třeba kočárkárny, kolárny, sušárny nebo zahrady,
- pravidla pro stavební úpravy bytu, pokud plánujete rekonstrukci. Co je potřeba SVJ oznámit, jsme popsali v článku Rekonstrukce bytu a SVJ: co musíte oznámit,
- pravidla pro pronájem, pokud byt kupujete jako investici,
- jak se svolává shromáždění a jak se hlasuje, například jestli dům používá hlasování per rollam nebo online účast.
Nenechte se odradit tím, že stanovy mají víc stran a jsou psané úředně. Stačí je jednou projít s otázkou: dá se tady bydlet tak, jak chci?
5. Co přesně kupujete: prohlášení vlastníka a katastr
Prohlášení vlastníka určuje, co patří k vašemu bytu, jaký máte podíl na společných částech a které části domu smíte užívat výlučně (balkon, terasa, sklep). Podíl rozhoduje o váze vašeho hlasu na shromáždění i o tom, kolik budete platit. Pokud ho prohlášení neurčí jinak, počítá se poměrem podlahové plochy bytu k ploše všech bytů v domě (§ 1161 občanského zákoníku).
Prakticky si zkontrolujte:
- List vlastnictví v katastru nemovitostí (zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz): kdo je vlastníkem, jaký je podíl na společných částech a jestli na bytě nevázne zástavní právo, exekuce nebo jiné omezení.
- Prohlášení vlastníka: jestli výměra a příslušenství odpovídají inzerátu. Úplné znění najdete ve sbírce listin katastru nemovitostí (vyžádat si ho můžete na katastrálním úřadě, případně od prodávajícího či výboru SVJ). Na or.justice.cz hledejte stanovy a účetní závěrky. Typicky jde o sklep, balkon nebo parkovací stání, které můžou být jen společnou částí ve výlučném užívání, ne vaším majetkem.
Výměře, balkonům a dalším pastem v prohlášení se podrobně věnuje článek Prohlášení vlastníka: co musíte vědět při koupi bytu.
Po podpisu: dejte o sobě SVJ vědět
Jako nový vlastník musíte bez zbytečného odkladu oznámit SVJ své jméno a bydliště a počet osob, které budou mít v bytě domácnost (§ 1177 občanského zákoníku). Pokud byt pronajmete na delší dobu, oznamujete i jméno a bydliště nájemce. Stejně tak hlaste každou pozdější změnu.
SVJ podle těchto údajů rozpočítává některé služby, třeba úklid nebo výtah, a posílá vám pozvánky na shromáždění. Kdo se neozve, snadno přijde o první pozvánku a s ní o šanci ovlivnit, o čem se v domě rozhoduje.
Dokumenty domu v telefonu
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Koupí bytu v SVJ přebíráte nejen byt, ale i členství ve společenství, jeho rozhodnutí a ručení za jeho dluhy podle svého podílu. Před podpisem si proto ověřte pět věcí: potvrzení SVJ o dluzích prodávajícího, účetní závěrku a úvěry domu, schválené opravy v zápisech ze shromáždění, stanovy a nakonec prohlášení vlastníka a list vlastnictví v katastru. Stanovy a účetní závěrky najdete zdarma na or.justice.cz, list vlastnictví na nahlizenidokn.cuzk.cz, zápisy a potvrzení o dluzích vám zajistí prodávající. Po podpisu nezapomeňte SVJ oznámit své údaje a počet osob v bytě.
