Schůze SVJ nestihla rozhodnout: co s nedořešenými body?

Bod ze schůze může zůstat nedořešený třemi způsoby: shromáždění se vůbec nesešlo, lidé během schůze odešli a chybělo kvorum, nebo se bod nestihl projednat. Každá situace má jiná pravidla. Když shromáždění nemohlo rozhodnout kvůli chybějícímu kvoru, mohou vlastníci o stejném bodu rozhodnout per rollam i bez opory ve stanovách. Bod, který se jen nestihl, jde per rollam jen tehdy, když to stanovy připouštějí. * Lhůta „per rollam do měsíce od schůze“ platila jen do června 2020. Návrh per rollam ale vždy potřebuje většinu hlasů všech vlastníků v domě, ne jen těch, kdo byli na schůzi.

Schůze začala v sedm. Prezence ukázala 56 % všech hlasů, takže výbor s úlevou zahájil. Účetní závěrka a rozpočet prošly hladce. U pátého bodu, výběru firmy na opravu střechy, se rozproudila debata a kolem půl deváté se zvedla rodina ze třetího patra a dva sousedé z přízemí, že ráno vstávají do práce. Kvorum spadlo na 44 %. A poslední bod, pravidla pro kolárnu, se do deváté, kdy se zamyká společenská místnost, stejně nestihl.

Výbor teď má na stole dva nedořešené body a každý z nich se řeší jinak. Projdeme si všechny tři situace, ve kterých bod ze schůze zůstane viset, a co v každé z nich zákon dovoluje.

Tři situace, tři různá pravidla

Pro další postup je rozhodující, proč se o bodu nerozhodlo: jestli chybělo kvorum, nebo jen čas. Shromáždění je usnášeníschopné, jen když jsou přítomni vlastníci, kteří mají většinu všech hlasů (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku). Pokud tahle podmínka chybí, zákon nabízí náhradní cesty. Pokud byla splněná a bod se jen nestihl, shromáždění rozhodovat mohlo a náhradní cesty se otevírají jen přes stanovy.

Situace	Per rollam bez opory ve stanovách?	Náhradní shromáždění?
Shromáždění se vůbec nesešlo	ano	ano, pokud ho stanovy připouštějí
Lidé odešli, u bodu chybělo kvorum	ano	ano, pokud ho stanovy připouštějí (jen pro body, u kterých kvorum chybělo)
Bod se nestihl, kvorum bylo	ne, jen se stanovami	ne

Ve všech třech případech můžete bod zařadit na příští shromáždění. Zákon chce shromáždění nejméně jednou ročně (§ 1207), ale nic nebrání svolat další dřív.

Shromáždění se vůbec nesešlo

Není-li svolané shromáždění usnášeníschopné, může ten, kdo je oprávněn ho svolat, písemně navrhnout, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (§ 1211 odst. 1 občanského zákoníku). Tahle možnost platí přímo ze zákona, stanovy ji povolovat nemusí. Je to nejčastější a nejjistější cesta.

Druhou možností je náhradní shromáždění. Jde jen tehdy, když ho připouštějí stanovy, a pak je usnášeníschopné už za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210). Postup popisujeme níže, stručně ho vysvětluje i pojem náhradní shromáždění ve slovníku.

Pokud se schůze ve vašem domě nesejdou opakovaně, problém je v účasti. Jak ji zvednout, jsme rozebrali v článku Usnášeníschopnost SVJ: jak vyřešit problém s nízkou účastí.

Lidé během schůze odešli a kvorum spadlo

Kvorum se neposuzuje jen při zahájení, ale u každého hlasování. Kdo před hlasováním odejde, nepočítá se mezi přítomné. Když u bodu klesne přítomnost pod polovinu všech hlasů, shromáždění o něm v tu chvíli rozhodnout nemůže, i když na začátku usnášeníschopné bylo. Usnesení odhlasované „přesto“ by šlo napadnout u soudu.

Co s takovým bodem? Právně jde o stejnou situaci jako u schůze, která se nesešla: shromáždění v době hlasování nebylo způsobilé usnášet se. Výbor proto může o tomtéž bodu navrhnout per rollam i bez opory ve stanovách (§ 1211 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud stanovy připouštějí náhradní shromáždění, může ho svolat i jen pro body, u kterých kvorum chybělo.

Klíčový je v tu chvíli zápis. Bez něj nikdo nedokáže, že kvorum opravdu chybělo. Co v zápisu nesmí chybět obecně, shrnuje vzor zápisu ze shromáždění SVJ. Kvůli nedořešeným bodům zapište navíc:

čas, kdy kvorum kleslo, kolik procent všech hlasů bylo v tu chvíli přítomno, * u kterých bodů se kvůli tomu nerozhodlo.

Prakticky to znamená přepočítat přítomné před každým hlasováním, ne jen na začátku. S papírovou prezenční listinou je to pracné, proto se tahle chyba stává tak často.

Bod se nestihl, kvorum ale bylo

Pokud bylo shromáždění usnášeníschopné a bod se jen nestihl projednat, per rollam o něm jde jen tehdy, když rozhodování mimo zasedání připouštějí stanovy (§ 1211 odst. 1 věta druhá). Shromáždění v téhle situaci rozhodovat mohlo, takže zákonná cesta „po neusnášeníschopné schůzi“ se na bod nevztahuje.

Pokud stanovy per rollam mimo tuhle situaci nepřipouštějí, bod počká na příští shromáždění.

Předseda má vést schůzi podle ohlášeného programu, ledaže shromáždění rozhodne o předčasném ukončení (§ 253 odst. 2 přes § 1221 občanského zákoníku). Když tedy dochází čas, nechte o ukončení hlasovat a zapište to. Do zápisu pak patří i to, které body zůstaly neprojednané a proč.

Podobně je to se zamítnutým bodem. Shromáždění o něm rozhodlo, jen jinak, než výbor chtěl. Znovu ho dát per rollam jde zase jen se stanovami. A i se stanovami zvažte, jestli opakované hlasování „dokud to neprojde“ dům spíš nerozdělí.

Jak připravit per rollam, které navazuje na schůzi

Návrh per rollam musí obsahovat plné znění návrhu rozhodnutí, podklady potřebné k jeho posouzení (nebo údaj, kde jsou zveřejněné) a lhůtu k vyjádření, která bez úpravy ve stanovách činí 15 dní (§ 1211 odst. 3). Kratší lhůtu nemůžete nastavit, ani kdyby ji stanovy dovolovaly.

Lhůta „do měsíce“ už neplatí

Starší pravidlo říkalo, že per rollam po neusnášeníschopné schůzi musíte navrhnout do jednoho měsíce ode dne, na který byla schůze svolána. Novela občanského zákoníku č. 163/2020 Sb. tuhle lhůtu od 1. července 2020 zrušila a dnešní znění žádnou lhůtu nemá (stav k roku 2026).

Pozor ale na stanovy. Hodně SVJ si v letech 2014 až 2020 zákon do stanov opsalo i s měsíční lhůtou. Pokud ji vaše stanovy mají, platí pro vás. A i bez lhůty je rozumné vyhlásit per rollam brzy, dokud jsou podklady čerstvé a vlastníci si schůzi pamatují.

Jen o stejném bodu

Zákon mluví o rozhodnutí „o týchž záležitostech“. Formulaci smíte učesat: opravit překlep, zpřesnit znění, doplnit částku nebo dodavatele, kteří byli v podkladech ke schůzi. Obsah ale měnit nesmíte. Jiný dodavatel nebo jiná částka už nejsou pokračováním schůze, ale nové hlasování, a to jde jen se stanovami.

Pozor na jinou většinu

Na schůzi rozhoduje většina hlasů přítomných, u per rollam většina hlasů všech vlastníků v domě (§ 1214). Tohle je nejčastější past.

Příklad: u bodu o střeše bylo přítomno 44 % všech hlasů a pro by hlasovalo 30 %. Na usnášeníschopné schůzi by podobný poměr stačil. U per rollam ale potřebujete víc než 50 % všech hlasů v domě, takže výbor musí přesvědčit i ty, kdo na schůzi nebyli. Kdo se k návrhu nevyjádří, k většině nepřispěje. Per rollam proto není snazší cesta, jak něco protlačit, ale spíš náročnější.

Co napsat do úvodu návrhu

Vlastníci, kteří na schůzi nebyli, potřebují vědět, proč dostávají hlasovací lístek. Do úvodu návrhu napište:

1. na kterou schůzi navazuje (datum, na které byla svolána, a číslo bodu),
2. proč se na ní o bodu nerozhodlo (například „v době hlasování o bodu 5 bylo přítomno 44 % všech hlasů“),
3. o co se výbor opírá (§ 1211 odst. 1 občanského zákoníku, případně článek stanov),
4. jakou většinou se návrh přijímá a do kdy se hlasuje,
5. kde jsou podklady.

Hlas vlastníka musí být podepsaný vlastní rukou na listině s plným zněním návrhu a s datem (§ 1212). Jak lístek připravit, najdete v článku Hlasování per rollam v SVJ: pravidla, lhůty a vzor lístku. Po skončení hlasování výbor písemně oznámí výsledek všem vlastníkům, a pokud bylo usnesení přijato, i jeho celé znění (§ 1213).

Náhradní shromáždění: kdy stačí 40 % hlasů

Připouštějí-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210). Bez ustanovení ve stanovách v SVJ náhradní shromáždění svolat nejde.

Pro samotný postup se přiměřeně použijí pravidla o náhradním zasedání spolku (§ 257 přes § 1221 občanského zákoníku). Pokud stanovy neurčují jinak, počítejte s tímhle:

Pozvánku rozešlete do 15 dnů od shromáždění, které se nesešlo. Co v ní má být, najdete v článku svolání shromáždění SVJ a vzor pozvánky. Z pozvánky musí být zřejmé, že jde o náhradní shromáždění. Náhradní shromáždění se musí konat nejpozději do 6 týdnů ode dne, na který bylo svoláno původní. Jednat se smí jen o bodech z původního programu.

Proti per rollam má náhradní shromáždění jednu velkou výhodu: o věci se diskutuje a rozhoduje většina hlasů přítomných. U bodů, kde vlastníci potřebují slyšet vysvětlení (velká oprava, úvěr, změna příspěvků), je to často lepší cesta než lístek ve schránce. Použít ho můžete, když se shromáždění nesešlo vůbec, i pro body, u kterých kvorum spadlo během schůze. Na náhradním shromáždění se pak jedná jen o bodech, o kterých se nerozhodlo.

Kdy se obrátit na soud?

Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena, ale o které se nerozhodlo, protože shromáždění nebylo usnášeníschopné (§ 1209 odst. 3 občanského zákoníku).

Tahle cesta se týká jen chybějícího kvora, ne bodu, který se nestihl nebo neprošel. A musí jít o důležitý důvod, typicky nutnou věc, kterou dům nemůže odkládat, například opravu, bez které hrozí škoda. Soud je pomalejší a dražší než per rollam a o věci rozhodne někdo, kdo dům nezná. Dává smysl, až když dům opakovaně nedokáže rozhodnout o něčem nutném. Před podáním návrhu proberte situaci s advokátem.

Co zkontrolovat ve stanovách, než se to stane

Většina komplikací vzniká tím, že výbor až po schůzi zjišťuje, co mu stanovy dovolují. Projděte je předem a hledejte tyhle body:

Připouštějí rozhodování per rollam obecně, nejen po neusnášeníschopné schůzi? Pak vyřešíte i body, které se nestihly. Připouštějí náhradní shromáždění? Pokud ne, zvažte jeho doplnění. Mají lhůtu pro vyhlášení per rollam po schůzi, typicky „do jednoho měsíce“? Určují delší lhůtu k vyjádření než 15 dní? Říkají, jak se počítá, když se vlastník nevyjádří? Některé stanovy určují, že kdo se nevyjádří, nesouhlasí. Vyžadují u některých rozhodnutí vyšší většinu? Ta se pak počítá i u per rollam ze všech hlasů.

Stanovy si může zkontrolovat i majitel bytu, ne jen výbor. Pokud je nemáte po ruce, požádejte o ně výbor.

Kvorum, které hlídá každý bod

Mimochodem, právě u odchodů během schůze se nejčastěji chybuje, protože přepočítávat podíly z papírové listiny před každým hlasováním nikoho nebaví. V modulu Schůze v Domee.app se vlastníci při příchodu načtou přes QR kód a výbor vidí kvorum v reálném čase, takže pozná, když někdo odejde. Pokud stanovy náhradní shromáždění připouštějí, nastavíte schůzi jako náhradní s nižším minimálním kvorem. Pro per rollam je v aplikaci online hlasování, kde vlastník hlasuje z mobilu a hlas potvrdí kódem z e-mailu. Pro jistotu je dobré mít elektronické hlasování ošetřené ve stanovách. Pokud stanovy teprve připravujete nebo měníte, generátor stanov v Akademii Domee do nich elektronické hlasování per rollam zahrne automaticky. Váha hlasu se počítá podle podílu z katastru. Vlastníkům bez chytrého telefonu vytisknete předvyplněné lístky a podepsaný lístek přiložíte jako sken.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.