ýt ve výboru SVJ znamená neustále sledovat změny v zákonech. Roky 2025 a 2026 přinášejí společenstvím vlastníků hned několik zásadních legislativních novinek. Mění se pravidla pro odměny, zavádí se nová byrokracie pro „dohodáře“ a hrozí tvrdé pokuty za technické kontroly a neplnění povinností rejstříkového soudu.
Pokud nechcete platit zbytečné pokuty nebo trávit večery nad papírováním, tento přehled vás připraví na vše, co vás v následujících měsících čeká.
1. Odměny výboru vs. pracovníci na dohodu (DPP)
Z právního hlediska je nutné striktně oddělovat dvě věci: odměnu člena výboru (výkon funkce statutárního orgánu, což není zaměstnání) a odměnu za práci na dohodu (např. úklid na DPP, což spadá pod zákoník práce). Pro rok 2026 je u obou kategorií podstatná hlavně nová ohlašovací povinnost – jednotné měsíční hlášení.
U dohod o provedení práce (DPP) platí pro rok 2026 hranice pro odvody pojistného ve výši 25 % průměrné mzdy, tedy 12 000 Kč měsíčně (v roce 2025 to bylo 11 500 Kč) – pojistné se odvádí, jakmile odměna této částky dosáhne. U dohod o pracovní činnosti (DPČ, tzv. zaměstnání malého rozsahu) je rozhodný příjem 4 500 Kč: z odměny do 4 499 Kč se pojistné neodvádí. Doporučujeme proto probrat aktuální nastavení odměn s vaší účetní firmou, abyste zbytečně neplatili odvody tam, kde to zákon nevyžaduje.
2. Pozor na „dohodáře“ a nové hlášení JMHZ (od dubna 2026)
Pokud vaše SVJ zaměstnává lidi na dohody (DPP nebo DPČ) – například na úklid chodeb, sekání trávy nebo drobnou údržbu – připravte se na novou byrokracii. Od dubna 2026 platí podle zákona č. 323/2025 Sb. povinnost podávat tzv. Jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele (JMHZ).
- Co to znamená: Každý měsíc, vždy do 20. dne měsíce následujícího, budete ČSSZ elektronicky hlásit všechny pracovníky na DPP/DPČ a výši jejich příjmů, a to bez ohledu na to, zda z jejich výdělku odvádíte pojištění či nikoliv. Hlásí se i odměny členů volených orgánů – tedy i odměny výboru SVJ. Za nesplnění hrozí sankce 5 000 Kč za každého nenahlášeného zaměstnance.
- Skvělý tip pro SVJ: Převeďte tyto drobné služby na fakturaci od OSVČ (živnostníka). Smlouva o dílo s OSVČ nezakládá pracovněprávní vztah, takže SVJ nevznikají absolutně žádné povinnosti ohledně měsíčního hlášení, mezd či odvodů.
3. Kontrola otopné soustavy nad 70 kW
Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií nařizuje pravidelnou kontrolu přístupných částí systému vytápění. Pozor: tato povinnost se týká pouze domů s otopnou soustavou o jmenovitém výkonu nad 70 kW. Menších domů s lokálními plynovými kotly se toto nařízení netýká.
- Hrozba pokuty: Pokud máte v domě velkou kotelnu (nad 70 kW), musíte mít zpracovanou zprávu od certifikovaného energetického specialisty. V případě kontroly ze Státní energetické inspekce a chybějící zprávy hrozí SVJ pokuta až do výše 200 000 Kč.
- Novinka od 1. 1. 2027: povinná kontrola se rozšiřuje i na samostatné větrání (například centrální rekuperaci) nad 70 kW. Podrobnosti najdete v článku o kontrole kotelny.
Žádný termín revize už vám neuteče.
Modul Správa nemovitosti v Akademii Domee – revize, povinnosti a praktický systém, jak na nic nezapomenout. Zdarma.
4. Povinné zveřejňování účetních závěrek
Zákon o účetnictví (§ 21a) striktně nařizuje zakládat účetní závěrky do sbírky listin rejstříkového soudu. Mnoho SVJ na to dlouhodobě hřeší, což se může krutě vymstít.
- Proč to řešit ihned: Pokud závěrku do rejstříku nedodáte (standardně přes datovou schránku), může vám rejstříkový soud uložit pořádkovou pokutu až 100 000 Kč. Při dlouhodobé ignoraci hrozí i zrušení SVJ s likvidací. Co hůř, členové výboru tím porušují péči řádného hospodáře a nesou za tyto pokuty osobní odpovědnost. Ujistěte se u své účetní firmy, že vaše dokumenty jsou v rejstříku řádně uloženy.
5. Jak si ušetřit nervy a čas?
Administrativy je v SVJ stále více. Předseda výboru by neměl po večerech suplovat právníka ani archiváře. Pro bezproblémové proplutí těmito změnami doporučujeme zdigitalizovat správu dokumentů.
S aplikací Domee.app máte všechny revize, zprávy o otopné soustavě i účetní závěrky nahrané na jednom místě. Systém vám navíc sám pohlídá termíny platnosti dokumentů, takže vám nehrozí pokuta za propadlou revizi. Účetní závěrku zde navíc nasdílíte všem vlastníkům na dvě kliknutí.
Bezpečí dat a archivace: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložena na špičkově zabezpečených serverech. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz osobních dat po 30 dnech v souladu s GDPR. Předtím vás však systém vyzve k bezpečnému exportu vašich účetních záznamů a revizí, které SVJ ze zákona musí archivovat 5 až 10 let.
Shrnutí
Roky 2025 a 2026 přinášejí pro výbory SVJ řadu legislativních novinek. Zjistěte, jak se vyhnout stotisícovým pokutám za chybějící kontroly, jak správně nastavit odměny a jakou byrokracii přinese nové hlášení (JMHZ) pro zaměstnávání na dohodu.
