Poslechnout jako podcast 36:11 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence
Státní energetická inspekce (SEI) se v posledních letech zaměřuje na bytové domy. Jednou z nejčastějších chyb, za které rozdává vysoké pokuty, je chybějící zpráva o kontrole otopné soustavy.
Mnoho výborů SVJ žije v domnění, že se o to „stará správcovská firma“ nebo že revize plynového kotle stačí. Nestačí. Pokud máte v domě velkou kotelnu (nebo moderní klimatizaci), máte ze zákona povinnost provádět speciální kontroly celého systému. Zde je přehledný průvodce, jak postupovat.
Koho se povinnost týká (Pozor na magickou hranici 70 kW)
Nenechte se vyděsit obecnými články na internetu. Zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií (§ 6a) nařizuje pravidelnou kontrolu přístupných částí systému vytápění pouze u systémů se jmenovitým výkonem nad 70 kW.
- Máme malé kotle: Pokud má váš dům lokální etážové topení, nebo máte společný kotel s výkonem např. 40 kW, tato konkrétní povinnost (a hrozba obří pokuty) se vás netýká.
- Máme velkou kotelnu nebo předávací stanici: Pokud jmenovitý výkon zdroje (nebo součet výkonů zdrojů v kaskádě pro jeden systém) přesáhne 70 kW, spadáte do přísného režimu a kontrola je pro vás povinná.
- Centrální klimatizace a větrání (Chyták pro novostavby): Pozor, úplně stejná pravidla a limity platí podle zákona i pro domy, které jsou vybavené systémem centrální klimatizace nebo systémem kombinovaného větrání se jmenovitým výkonem nad 70 kW. Od 1. 1. 2027 přibývá i samostatné větrání, viz níže.
Od 1. 1. 2027: samostatné větrání a rekuperace
Novela zákona o hospodaření energií (č. 87/2025 Sb.) přidává od 1. ledna 2027 novou povinnost. Pokud má dům samostatně provozovaný systém větrání se jmenovitým výkonem nad 70 kW, musí SVJ zajistit pravidelnou kontrolu jeho přístupných částí a mít o ní písemnou zprávu (§ 6a zákona č. 406/2000 Sb., znění od 1. 1. 2027). Typicky jde o novější domy s centrální rekuperací nebo vzduchotechnikou, která není napojená na topení ani klimatizaci.
- Proč je to novinka: dosud se kontrola týkala jen vytápění, klimatizace a větrání v kombinaci s nimi. Samostatná vzduchotechnika stála mimo.
- Výjimky zůstávají stejné: povinnost odpadá, pokud systém řídí automatizační a řídicí systém budovy splňující požadavky předpisu, nebo pokud se na jeho provoz vztahuje smlouva o energetických službách.
- Sankce: stejná jako u kotelny, pokuta až 200 000 Kč.
- Jak často: rozsah a četnost kontroly určí prováděcí vyhláška. Do té doby si z projektové dokumentace zjistěte výkon vzduchotechniky a specialistu objednejte s předstihem.
V běžném panelovém domě s přirozeným větráním se vás tahle povinnost netýká.
Co hrozí, když zprávu nemáte?
Zákon mluví jasně: pokud SVJ nezajistí kontrolu systému vytápění nebo na vyžádání nepředloží zprávu Státní energetické inspekci, dopouští se přestupku. Za ten hrozí sankce až do astronomické výše 200 000 Kč.
Jde navíc o peníze, za které mohou vlastníci následně hnát k odpovědnosti přímo členy výboru. Neplnění zákonných povinností je totiž ukázkovým porušením péče řádného hospodáře.
Kdo může kontrolu provést a jak probíhá?
Tuto speciální kontrolu nesmí provést běžný údržbář ani revizní technik plynových zařízení. Ze zákona ji musí vypracovat výlučně certifikovaný energetický specialista s oprávněním od Ministerstva průmyslu a obchodu.
Co je výstupem: Specialista nezkoumá jen bezpečnost (jako revizní technik), ale zaměřuje se na energetickou účinnost. Zkoumá izolace rozvodů, nastavení regulace, dimenzování zdroje a celkovou ztrátovost tepla. Výstupem je „Zpráva o kontrole systému vytápění“, která obsahuje detailní hodnocení účinnosti a případná doporučení k úsporám.
Odečty, kotelny, termíny do 2027 – máme to v jednom videu.
Modul Energetické úspory & dotace (25 min) v Akademii Domee. Co musíte, co se vyplatí a kdy jsou pokuty. Zdarma.
Kde a jak zprávu uchovávat?
Získat zprávu je jedna věc, ale neztratit ji je věc druhá. Podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (§ 8) je SVJ povinno vést technickou dokumentaci k domu. Papírové šanony se ale často ztrácejí při střídání výborů.
Ideálním řešením je aplikovat digitalizaci. V aplikaci Domee.app si vytvoříte digitální složku Revize a kontroly. PDF zprávu od energetického specialisty sem jednoduše nahrajete. Systém nejenže dokument bezpečně archivuje pro případnou kontrolu ze strany SEI, ale navíc můžete nastavit automatické upozornění na blížící se termín další povinné kontroly. Ty se musí podle vyhlášky č. 38/2022 Sb. opakovat nejméně jednou za 5 let (první kontrola do 3 let od uvedení systému do provozu).
Checklist pro výbor SVJ:
- Zjistěte podle technické dokumentace, jaký je jmenovitý výkon vaší kotelny/předávací stanice (klimatizace, od roku 2027 i samostatné vzduchotechniky).
- Je to více než 70 kW? Najděte si v seznamu MPO certifikovaného energetického specialistu ve vašem okolí.
- Objednejte kontrolu (termíny bývají dlouhé, nečekejte na konec roku).
- Hotovou zprávu nahrajte do aplikace Domee.app a nastavte si hlídač dalšího termínu.
Shrnutí
Státní energetická inspekce si došlápla na bytové domy. Pokud má vaše SVJ kotelnu, předávací stanici nebo klimatizaci s výkonem nad 70 kW, musíte mít speciální zprávu od energetického specialisty. Za její absenci hrozí pokuta až 200 000 Kč a osobní odpovědnost výboru. Od 1. 1. 2027 se povinnost rozšiřuje i na samostatné větrání nad 70 kW.