Správa bytového domu v režimu samosprávy často znamená, že po večerech místo odpočinku řešíte papíry. Smlouvu s paní na úklid máte někde v e-mailu, ofocenou občanku údržbáře na WhatsAppu a do toho na vás stát chystá novou povinnost.
Od dubna 2026 se radikálně mění pravidla pro všechny, kdo lidem vyplácejí odměny – ať už na dohodu, nebo za výkon funkce ve výboru. Nastupuje Jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele (JMHZ) podle nového zákona č. 323/2025 Sb. (účinnost od 1. 1. 2026, ostrý provoz od dubna 2026).
Pojďme si narovinu ukázat, co přesně musíte jako předseda udělat, abyste nedostali pokutu, i když nemáte k ruce mzdovou účetní nebo správcovskou firmu.
Co je JMHZ a koho se týká?
Stát se rozhodl sjednotit hlášení pro sociálku, finanční úřad a úřad práce do jednoho systému. Od dubna 2026 proto začíná platit povinnost odesílat data pouze jednou, a to České správě sociálního zabezpečení (ČSSZ) – přes její ePortál, datovou schránkou, nebo napojením mzdového softwaru přes API. ČSSZ pak data sama předá finanční správě i úřadu práce. JMHZ nahrazuje dosavadní Přehled o výši pojistného i oznámení o nástupu zaměstnance.
Jednotné měsíční hlášení musíte podávat za každého člověka, kterému vaše SVJ vyplácí příjem ze závislé činnosti – tedy za všechny dohodáře na DPP a DPČ (bez ohledu na výši odměny) a také za členy volených orgánů, kterým vyplácíte odměnu za výkon funkce (předseda, členové výboru či kontrolní komise).
Tady pozor na zásadní detail: do JMHZ patří i odměna za samotný výkon funkce člena výboru (předsedy, místopředsedy). Odměna za funkci ve statutárním orgánu sice není zaměstnáním podle zákoníku práce – jde o vztah upravený občanským zákoníkem -, z pohledu daně z příjmů je to ale příjem ze závislé činnosti. A přesně ty se do jednotného hlášení uvádějí.
Kdy tedy hlášení podáváte?
- Za paní na úklid na DPP.
- Za souseda údržbáře na DPČ.
- Za studenta, který vám jednorázově pomohl s administrativou na DPP.
- Za předsedu a členy výboru či kontrolní komise, kterým společenství vyplácí odměnu za výkon funkce.
I když váš dům nikoho na dohody nezaměstnává a vyplácí pouze odměny členům výboru, JMHZ se vás týká – odměny za výkon funkce se hlásí také. Hlášení se vyhnete jen tehdy, pokud společenství nevyplácí vůbec nikomu nic. A pokud máte byť jen jednoho „dohodáře“, jste navíc plnohodnotným zaměstnavatelem se všemi povinnostmi.
Pozor na smrtící termín: 20. den v měsíci!
Tohle je termín, na kterém si spousta SVJ vyláme zuby. Dobrá zpráva: času je víc, než se původně čekalo. Špatná zpráva: lhůta je pevná a úřady ji budou hlídat.
Nové Jednotné měsíční hlášení (JMHZ) se podává ve lhůtě od 1. do 20. dne následujícího měsíce. První ostré hlášení za duben 2026 se tedy podávalo mezi 1. a 20. květnem 2026.
Ta první polovina věty se často vynechává, a přitom je důležitá: hlášení nejde odbavit dopředu. Podání učiněné dřív, než lhůta začne, má technickou vadu a je neúčinné. Kdo si to chce mít z krku už poslední den v měsíci, o hlášení přijde.
Pokud hlášení nepodáte, hrozí pokuta až 5 000 Kč násobeno počtem lidí, které máte v evidenci zaměstnanců k poslednímu dni období. Je to horní hranice, ne automatická sazba: u domu se třemi členy výboru s odměnou je tedy maximem 15 000 Kč. Za další přestupky mohou sankce vystoupat až na 20, 50 či 100 tisíc korun.
Dobrá zpráva pro toho, kdo jednou zapomněl: když k nápravě stačí samotné upozornění, může územní správa sociálního zabezpečení věc odložit bez pokuty.
Zásadní úleva: Z odměn výboru vlastníků neplatíte zdravotní
Abychom neřešili jen povinnosti, rok 2026 přináší i velkou finanční úlevu. Pravidla pro SVJ se konečně srovnala s bytovými družstvy.
Pokud jste členem výboru (a zároveň vlastníte v domě byt) a vaše odměna za výkon funkce nepřesáhne započitatelný příjem 4 499 Kč měsíčně, nově se z ní neodvádí zdravotní pojištění. Strhnete pouze srážkovou daň. To znamená peníze ušetřené v rozpočtu domu a nula papírování se zdravotními pojišťovnami.
Stejná hranice platí i pro sociální pojištění: odměna do 4 499 Kč měsíčně nezakládá účast na nemocenském ani důchodovém pojištění, protože rozhodný příjem je 4 500 Kč a pro rok 2026 se nezměnil.
Jedna výjimka z výjimky, kterou praxe často přehlíží: úleva na zdravotním pojištění se týká člena společenství, tedy vlastníka jednotky v tomto domě. Externí nebo profesionální předseda, který v domě žádný byt nevlastní, pod ni nespadá a zdravotní pojištění se z jeho odměny odvádí od první koruny.
Jak podat hlášení bez účetní (Krok za krokem)
Pokud si vše řešíte sami a nemáte účetní software, který by za vás vygeneroval XML kód, zvládnete to vyklikat ručně na webu. Žádné kódy psát nebudete.
Krok 1: Registrace zaměstnavatele
Než někoho nahlásíte, vaše SVJ musí být zapsané v evidenci zaměstnavatelů. Ta od 1. dubna 2026 nahradila dřívější registr zaměstnavatelů, takže pokud vám někde ještě visí starý název, jde o totéž. Přihlášku podáte datovou schránkou nebo přes ePortál ČSSZ a získáte tím variabilní symbol, bez kterého se neobejdete.
Tady si pohlídejte lhůty. Od 1. července 2026 jsou přísné:
- Dům do evidence zaměstnavatelů: nejpozději 2 pracovní dny předtím, než nastoupí první zaměstnanec (nejdřív ale 15 dnů předem).
- Zaměstnance nebo dohodáře do evidence zaměstnanců: ještě před okamžikem, kdy poprvé přijde pracovat. Osmidenní lhůta po nástupu platila jen přechodně do 30. června 2026 a ve starém formuláři ONZ.
- Odměna člena výboru: den nástupu k výkonu práce u ní určit nejde, takže se použije lhůta 8 dnů ode dne, kdy domu vznikla povinnost odměnu poskytovat (typicky zvolení a schválení odměn), případně ode dne první výplaty.
Prakticky to znamená, že paní na úklid nemůžete přihlásit „až se k tomu dostanete“. Za nepřihlášení zaměstnance ve lhůtě je horní hranice pokuty 100 000 Kč, což je nejtvrdší sankce v celém zákoně.
Krok 2: Přihlášení do ePortálu ČSSZ
Na začátku měsíce se přihlaste do ePortálu ČSSZ, přes který se jednotné hlášení podává. K přihlášení použijte Datovou schránku vašeho SVJ nebo svou osobní Bankovní identitu. Systém si díky tomu sám předvyplní základní údaje o vašem společenství.
Krok 3: Vyplnění interaktivního formuláře
Na ePortálu ČSSZ otevřete formulář pro Jednotné měsíční hlášení. (JMHZ nahrazuje dosavadní Přehled o výši pojistného i oznámení o nástupu zaměstnance; zda a od kdy přesně končí i samostatný výkaz VPDPP, si před prvním podáním ověřte přímo na webu ČSSZ.) Zadáte do něj:
- Jméno, příjmení a rodné číslo vašeho dohodáře (na DPP i DPČ).
- Typ dohody a informaci, zda u vás daný měsíc začal, pokračuje, nebo skončil.
- Vyplacenou částku.
Finance SVJ srozumitelně. Za 26 minut.
Rozpočet, fond oprav, daně i JMHZ – modul Finance v Akademii Domee vám dá systém. Včetně šablon, zdarma.
CZ-ISCO: Proč je správný kód důležitý a jaký „nešvar“ z minulosti musíme utnout?
Při vyplňování nového hlášení na vás ve formuláři vyskočí kolonka pro kód CZ-ISCO (klasifikace zaměstnání). Tady se láme chleba. V české praxi se totiž z minulosti táhne jeden nešvar: vyplácení odměn členům výboru přes Dohodu o provedení práce (DPP).
Pojďme si to říct na rovinu – výkon funkce předsedy nebo člena výboru není z pohledu zákoníku práce zaměstnáním, a proto na něj nelze uzavřít DPP ani DPČ. Je to nezákonné a jde o tzv. zastřený pracovněprávní vztah. Odměna za funkci se řídí občanským zákoníkem.
Možná je právě rok 2026 a příchod JMHZ ideální příležitostí k tomu, abyste v domě „uklidili“ a upravili odměny podle zákona. Systém bude totiž pro úřady natolik transparentní, že pokud státu nahlásíte pod kódem „údržbář“ někoho, kdo reálně vykonává funkci předsedy na DPP, koledujete si o kontrolu z inspektorátu práce.
Pokud ale člen výboru pro dům reálně dělá něco navíc – třeba seká trávu nebo opravuje světla – pak je v pořádku mít na tuto konkrétní činnost DPP. V hlášení JMHZ pak ale musí figurovat pod kódem pro údržbáře, nikoliv pro předsedu.
Jaké kódy pro běžné činnosti v SVJ vybrat? Pamatujte, že rozhoduje skutečně vykonávaná činnost popsaná v dohodě.
| Pozice / Činnost v SVJ | Doporučený kód CZ-ISCO |
| Správce objektu | 51530 |
| Administrativa / Výpomoc | 41100 |
| Úklid společných prostor | 91129 |
| Drobná údržba (sekání trávy, opravy) | 96220 |
| Obsluha kotelny / kotelník | 81822 |
Kliknete na „Odeslat“, elektronicky podepíšete Datovkou a máte hotovo.
POZOR: Tohle je kritický bod pro váš klidný spánek
Nikdy do hlášení JMHZ neuvádějte kódy pro statutární orgány (14394 – Předseda, 13499 – Člen výboru), pokud u nich uvádíte typ vztahu DPP nebo DPČ. Tímto krokem úřadům v podstatě posíláte pozvánku na kontrolu z inspektorátu práce, protože mu dáváte černé na bílém, že vyplácíte statutární funkci nelegální cestou. Pokud člen výboru vykonává pro dům manuální práci, musí mít v DPP jasně definovanou činnost jako „údržba“ nebo „úklid“ a odpovídající kód CZ-ISCO z tabulky výše. Odměnu za samotný výkon funkce předsedy do JMHZ hlásíte také – ale jako příjem člena voleného orgánu, nikdy ne jako DPP či DPČ.
Kde se bere to „děsivé“ XML?
Možná jste z různých školení nebo od účetních slyšeli, že se hlášení musí povinně odesílat ve speciálním formátu XML. Zní to jako práce pro programátora, ale vás se to ve skutečnosti vůbec netýká.
XML je pouze „strojový jazyk“, kterým si mezi sebou povídají počítače na úřadech. V praxi to funguje takto:
- Pokud máte mzdový program: Účetní software ty kódy vygeneruje sám na pozadí a automaticky je odešle.
- Pokud to děláte ručně: Vy na ePortálu ČSSZ pouze vyplníte úplně obyčejné textové kolonky (jméno, rodné číslo, vyplacená částka) a kliknete na tlačítko „Odeslat“.
Vy tedy žádné kódy nepíšete, nestahujete ani neluštíte. Řešíte jen to, abyste do 20. dne v měsíci měli po ruce správná čísla k opsání.
Jak to reálně stíhat? Přestaňte hledat smlouvy
Aby vás hlášení nestálo zbytečné nervy, potřebujete mít všechna data (rodná čísla, odpracované hodiny, smlouvy) okamžitě po ruce. Mimochodem, přesně pro tyto situace je tu Domee.app.
- Pořádek v dokumentech bez chaosu: Když podepíšete s někým novou DPP, prostě ji vyfotíte a nahrajete do systému. Domee ji samo zařadí do správné složky. Když pak sedáte k počítači, abyste vyplnili formulář pro ČSSZ, jen si v mobilu otevřete složku a údaje prostě opíšete. Žádné hledání papírů v šanonech 7. večer.
- Strukturovaná komunikace: Potřebujete od paní na úklid nahlásit hodiny? Místo nepřehledného WhatsAppu použijte chat v aplikaci. Komunikace zůstane uložena u daného úkolu a vy přesně víte, co máte do hlášení zapsat.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložena na velkých serverech v Evropě – konkrétně od Amazonu, který investuje do bezpečnosti miliardy dolarů. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat po 30 dnech v souladu s GDPR.
