Poslechnout jako podcast 16:32 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence
- Založení SVJ je povinné v domě s alespoň 5 jednotkami, z nichž alespoň 4 vlastní 4 různí vlastníci (§ 1198 občanského zákoníku). Dokud SVJ nevznikne, katastr nezapíše převod jednotky dalšímu vlastníkovi.
- SVJ se zakládá schválením stanov na ustavující schůzi za účasti notáře a vzniká až zápisem do rejstříku společenství.
- Cesta má pět kroků: příprava stanov, svolání ustavující schůze, schválení stanov, návrh na zápis do rejstříku a rozjezd nového společenství (účet, účetnictví, převzetí správy).
Paní Dvořáková prodávala byt v menším činžovním domě, kde si vlastníci léta vystačili bez formalit. Kupec podepsal, peníze čekaly v úschově, návrh na vklad odešel na katastr. A pak přišlo přerušení řízení: v domě je pět jednotek a čtyři různí vlastníci, SVJ mělo dávno vzniknout, a dokud nevznikne, převod dalšímu vlastníkovi zapsat nelze. Z „papírování, které nikoho netrápilo“ se přes noc stala překážka prodeje za miliony. Sousedé pak zakládali společenství ve spěchu, s notářem na první volný termín a s kupcem, který každý týden volal, kdy už to bude.
Přitom založení SVJ není žádná věda, když se vezme popořadě. Pojďme si projít, kdy je povinné, co všechno budete potřebovat a jak celý proces proběhne krok za krokem, ať ho zvládnete dřív, než vás k němu donutí zablokovaný prodej.
Kdy je založení SVJ povinné?
Společenství vlastníků jednotek musí být založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků (§ 1198 občanského zákoníku, stav k roku 2026). Jakmile dům tuto hranici překročí, je vznik SVJ podmínkou dalšího fungování: katastr nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníkovi, dokud není prokázán vznik společenství (§ 1198 odst. 2).
Prakticky to znamená:
- Dům s 5+ jednotkami a 4+ různými vlastníky: SVJ je povinnost. Nejpozději ji připomene první prodej bytu, přesně jako paní Dvořákové.
- Menší dům (do 4 jednotek): SVJ povinné není, ale lze ho založit dobrovolně, pokud souhlasí všichni vlastníci (§ 1199). Vyplatí se to tam, kde chcete oddělit peníze domu, jednat navenek jako právnická osoba nebo si vzít úvěr na opravy.
- Dům spravovaný bytovým družstvem: speciální režim. Když podíl družstva (původního správce) klesne pod polovinu, musí družstvo do 90 dnů svolat shromáždění vlastníků k založení SVJ; stanovy se na něm schvalují jen většinou hlasů přítomných a návrh na zápis do rejstříku se podává do 30 dnů od založení.
Co budete potřebovat: stanovy
Stanovy jsou dokument, kterým se SVJ zakládá, a zákon přesně říká, co v nich nesmí chybět (§ 1200 občanského zákoníku). Povinné náležitosti jsou:
- název obsahující slova „společenství vlastníků“ a označení domu,
- sídlo určené v domě (jen není-li to možné, jinde),
- členská práva a povinnosti vlastníků jednotek,
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a funkčního období, způsobu svolávání, jednání a usnášení,
- určení prvních členů statutárního orgánu (výboru, nebo předsedy společenství),
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí.
Stanovy si připravte dřív, než pozvete notáře: na místě se dolaďují detaily, ne koncept. Co do jednotlivých bodů napsat a na co si dát pozor, jsme rozebrali v článku o náležitostech stanov SVJ. Dobrá zpráva pro budoucnost: notář je potřeba u založení, pozdější změny stanov už se od 1. 7. 2020 obejdou bez veřejné listiny (§ 1200 odst. 5).
Vzor stanov nemusíte psát od nuly: generátor v Akademii Domee
V Akademii Domee najdete chytrý generátor stanov, který vás provede nastavením ve čtyřech krocích, takže k notáři přijdete s hotovým návrhem na míru vašemu domu. A k tomu modul Základy SVJ & právní rámec s právním minimem společenství za 17 minut. Zdarma.
Jak založení SVJ probíhá krok za krokem
Celý proces má pět kroků: příprava, ustavující schůze, schválení stanov, zápis do rejstříku a rozjezd. Od prvního kroku k fungujícímu společenství počítejte v praxi spíš s týdny než dny, hlavně kvůli termínům notářů.
- Připravte podklady. Aktuální list vlastnictví a seznam všech vlastníků jednotek z katastru, návrh stanov, kandidáty do výboru (nebo na předsedu společenství) a návrh sídla. Členem voleného orgánu může být jen plně svéprávná a bezúhonná osoba (§ 1205 odst. 2).
- Svolejte ustavující schůzi a objednejte notáře. Pozvánku s návrhem stanov pošlete všem vlastníkům s dostatečným předstihem; termín slaďte s notářem, bez něj schůze nemá smysl.
- Schvalte stanovy. Ke schválení je potřeba většina hlasů všech vlastníků jednotek (počítáno podle podílů), rozhodnutí ustavující schůze osvědčuje notář veřejnou listinou (§ 1200 odst. 1 a 4). Alternativou schůze je shoda všech vlastníků na obsahu stanov; pak mají formu veřejné listiny samotné stanovy. Zakládá-li společenství jediný vlastník všech jednotek (typicky developer), veřejná listina nutná není. Na schůzi rovnou zvolte první výbor či předsedu.
- Podejte návrh na zápis do rejstříku společenství. Vyplňte inteligentní formulář na justice.cz a přiložte notářský zápis se stanovami a souhlasy zvolených členů orgánu se zápisem (s úředně ověřenými podpisy, pokud souhlas neplyne z jiných doložených listin). Návrh podejte bez zbytečného odkladu po ustavující schůzi (§ 11 odst. 2 zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících). Nejjednodušší cesta podání je elektronická; jakmile SVJ vznikne, bude už komunikovat vlastní datovou schránkou. Soudní poplatek za první zápis je 6 000 Kč (položka 11 sazebníku zákona č. 549/1991 Sb.; SVJ od něj osvobozeno není) a zaplaťte ho rovnou s podáním: zákonná lhůta soudu 5 pracovních dnů (§ 96 odst. 1) běží až od zaplacení poplatku (§ 97 odst. 1). Když soud v této lhůtě nezapíše ani nerozhodne, platí zápis za provedený následujícím dnem (§ 98). Rychlejší a levnější cestou je nechat zápis provést přímo notáře, který sepsal zápis z ustavující schůze (§ 108 a 110): poplatek je pak 2 700 Kč (položka 39) a zápis bývá hotový v den sepsání nebo do několika dnů.
- Vznik a rozjezd. SVJ vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204 občanského zákoníku); tím získává IČO a způsobilost jednat. Hned potom: založit bankovní účet, převzít přístupy do datové schránky (stát ji SVJ zřizuje automaticky ze zákona a přístupové údaje posílá členům výboru poštou, podrobně v článku o datové schránce SVJ), zajistit vedení účetnictví (SVJ je účetní jednotka a závěrky zakládá do sbírky listin, viz povinnost zveřejňování závěrek), nastavit předpisy příspěvků a záloh a převzít dokumentaci domu od dosavadního správce.
K nákladům: největší položkou je odměna notáře podle notářského tarifu (odvíjí se mimo jiné od rozsahu úkonů na schůzi), k tomu ověřené podpisy a případné náklady na přípravu stanov. Pevně daný je jen soudní poplatek za zápis: 6 000 Kč při podání návrhu soudu, nebo 2 700 Kč, když zápis provede přímo notář (sazebník zákona č. 549/1991 Sb., stav 2026). Konkrétní částky za notářské úkony si vyžádejte předem u notáře, ať na schůzi nikoho nepřekvapí.
Nejčastější chyby při zakládání SVJ
Většina zádrhelů při založení nevzniká u notáře, ale v přípravě. Čtyři, na které si dát pozor:
- Neúplný seznam vlastníků. Hlasuje se většinou všech hlasů podle podílů; kdo vyjde ze zastaralých údajů, může mít neplatné hlasování. Vždy čerstvý výpis z katastru.
- Spoluvlastníci a manželé bez společného zástupce. Spoluvlastníci jednotky (včetně manželů se společným jměním) musí zmocnit společného zástupce, který za ně vykonává práva vůči společenství (§ 1185 odst. 2). Vyřešte to před schůzí, ne na ní.
- Stanovy opsané z internetu bez úprav. Vzor je dobrý start, ale počet členů výboru, funkční období nebo pravidla svolávání musí sedět na váš dům. Po vzniku se stanovy mění hůř než před ním.
- Podcenění kroku 5. Založením práce nekončí: bez účtu, účetnictví a převzetí dokumentů je SVJ jen zápis v rejstříku. Naplánujte první „ostré“ shromáždění do několika měsíců od vzniku.
Nové SVJ si zaslouží pořádek od prvního dne
Nově vzniklé společenství začíná s hromadou zakládacích dokumentů: prohlášení vlastníka, stanovy, notářský zápis, výpis z rejstříku, smlouvy po správci. V Domee.app si výbor dotáhne jednotky a vlastníky přímo z katastru nemovitostí, dokumenty nahraje do strukturovaného úložiště, kde je najde i budoucí výbor, a první shromáždění zvládne s QR prezencí a automaticky počítaným kvórem. Dům tak od začátku funguje tak, jak si ho při zakládání všichni představovali.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Založení SVJ je povinné od pěti jednotek a čtyř různých vlastníků a bez něj katastr zablokuje další převody bytů. Samotný proces je zvládnutelný za pár týdnů: připravit stanovy se zákonnými náležitostmi, svolat ustavující schůzi, schválit stanovy většinou hlasů všech vlastníků za účasti notáře, podat návrh na zápis do rejstříku a po vzniku rozjet účet, účetnictví a správu. Kdo to udělá s předstihem a s čerstvými podklady z katastru, vyhne se spěchu, který jinak přijde s prvním prodejem bytu.
