Úklid společných prostor v SVJ: smlouva a kdo platí

• Úklid společných prostor zajišťuje SVJ jako správu domu. Smlouvu s uklízečkou nebo firmou uzavírá výbor, rozpočet, zálohy i to, jak se úklid rozpočítá, schvaluje shromáždění.
• Jsou tři cesty: sousedé uklízejí sami podle rozpisu, SVJ zaměstná uklízečku na dohodu, nebo objedná úklidovou firmu či živnostníka. Každá má jiné papíry a jiné povinnosti.
• Úklid je podle zákona služba. Pokud dům nerozhodl jinak, rozpočítává se podle počtu lidí, kteří v bytech bydlí, ne podle velikosti bytu.

Paní z přízemí uklízela schodiště v domě dvanáct let. Domluva byla ústní, peníze dostávala v obálce od předsedy a nikdo to neřešil. Pak se odstěhovala k dceři a výbor zjistil, že vlastně neví, kolik hodin měsíčně uklízela, co přesně měla na starosti a jestli ji dům vůbec platil správně.

Nový předseda teď stojí před otázkou, kterou řeší spousta menších domů: najmout novou paní na dohodu, objednat firmu, nebo se vrátit k tomu, že si každé patro uklízí samo? A když se rozhodne, jakou smlouvu podepsat a jak úklid spravedlivě rozpočítat mezi sousedy?

Kdo v SVJ o úklidu rozhoduje?

Úklid společných prostor patří do správy domu, kterou za SVJ vykonává výbor. Výbor proto vybírá dodavatele a podepisuje smlouvu, shromáždění schvaluje rozpočet a výši záloh. Co zákon ani stanovy nesvěřují shromáždění, je běžná správa, a tu dělá výbor.

Rozdělení rolí v praxi:

• Výbor vybere uklízečku nebo firmu, sjedná podmínky, podepíše smlouvu a hlídá, jestli se uklízí.
• Shromáždění schvaluje rozpočet a celkovou výši příspěvků na další období (§ 1208 občanského zákoníku). Když se úklid výrazně prodraží, projeví se to v rozpočtu, a ten jde přes shromáždění.
• Druh služeb a způsob jejich rozúčtování schvaluje shromáždění, a to přímo ze zákona (§ 1208 písm. d) občanského zákoníku, § 3 a § 5 zákona č. 67/2013 Sb.). Jestli dům bude mít úklid jako službu a jakým klíčem se rozpočítá, tedy nerozhoduje výbor sám.

Pokud máte ve stanovách limit, nad který musí výdaje schválit shromáždění, podívejte se, jestli se na roční smlouvu o úklidu nevztahuje. U většiny domů se úklid do běžné správy vejde, ale ověřit to stojí za dvě minuty.

Tři způsoby, jak úklid v domě zajistit

Úklid si můžete zajistit svépomocí sousedů, zaměstnat uklízečku na dohodu, nebo ho objednat jako službu u firmy či živnostníka. Liší se hlavně tím, kolik administrativy zůstane na výboru.

Sousedé uklízejí sami

V menších domech pořád funguje rozpis, kdy se patra nebo vchody střídají po týdnech. Je to nejlevnější varianta, ale stojí na dobré vůli. Jakmile se v domě vymění pár vlastníků nebo přibude nájemníků, rozpis se začne drolit a výbor se stává rozhodčím sporů o to, kdo kdy nevytřel.

Pokud tuhle cestu volíte, mějte rozpis a pravidla písemně, ideálně schválená na shromáždění a zveřejněná všem. Ústní „vždycky jsme to tak dělali“ se při prvním sporu špatně dokládá. Počítejte ale s tím, že vlastníka, který uklízet odmítá, k tomu usnesením spolehlivě nedonutíte. Uložit mu osobní povinnost je zásah, kvůli kterému může rozhodnutí napadnout u soudu.

Uklízečka na dohodu o provedení práce

Jakmile SVJ uzavře s kýmkoli dohodu o provedení práce nebo o pracovní činnosti, stává se zaměstnavatelem se vším, co k tomu patří. Od roku 2026 to znamená i jednotné měsíční hlášení zaměstnavatele (JMHZ), a to u každé dohody bez ohledu na výši odměny.

Co z toho plyne pro výbor (k roku 2026):

• Dohoda musí být písemná a jedno vyhotovení dostane uklízečka (§ 77 odst. 1 zákoníku práce). Ústní dohoda je porušení zákona, na které se může přijít při kontrole.
• Dohoda o provedení práce má limit 300 hodin za rok u jednoho zaměstnavatele. Pravidelný týdenní úklid se do něj u menšího domu vejde, u většího už nemusí.
• Dům se musí přihlásit do evidence zaměstnavatelů nejpozději 2 pracovní dny před nástupem prvního zaměstnance a zaměstnance přihlásit před tím, než začne pracovat.
• Každý měsíc se podává hlášení, i když uklízečka dostane jen pár stovek.

Podrobný postup, jak hlášení vyplnit, najdete v článku Jednotné měsíční hlášení JMHZ 2026: návod pro předsedy SVJ. Srovnání dohod s fakturací shrnuje článek o odměnách v SVJ a dohodářích.

Úklidová firma nebo živnostník

Když úklid dodává firma nebo člověk s živnostenským listem, SVJ zaměstnavatelem není. Jen proplácí fakturu za službu. Odpadá měsíční hlášení, přihlašování na úřadech i hledání záskoku při nemoci.

Za to obvykle zaplatíte víc než za dohodu a o kvalitě rozhoduje hlavně to, co máte ve smlouvě. Proto se u téhle varianty vyplatí smlouvu nepodepsat „na první dobrou“.

Co má obsahovat smlouva s úklidovou firmou?

Dobrá smlouva o úklidu přesně popisuje, co se uklízí, jak často, za kolik a co se stane, když úklid neproběhne. Firmy mají často vlastní vzor. Klidně z něj vyjděte, ale projděte si, jestli v něm nechybí tyhle body:

1. Rozsah prací po místnostech a plochách. Schodiště, chodby, vstupní hala, výtahová kabina, sklepní chodby, prádelna, okna ve společných prostorech. Co ve smlouvě není, to firma dělat nemusí.
2. Četnost. Například zametání a vytírání schodiště jednou týdně, mytí oken dvakrát ročně, úklid sklepa jednou za čtvrtletí. Nejpřehlednější je harmonogram jako příloha smlouvy.
3. Cena a co je v ní. Měsíční paušál, nebo cena za úkon? Jsou v ceně čisticí prostředky a pytle? Za jakých podmínek se cena může změnit?
4. Kontrola a reklamace. Jak vlastník nebo výbor nahlásí, že se neuklidilo, v jaké lhůtě firma zjedná nápravu a jestli se za neprovedený úklid snižuje cena.
5. Klíče a přístup. Kdo klíče převzal, kolik jich je a co se stane při ztrátě. Předání klíčů si nechte potvrdit písemně.
6. Odpovědnost za škodu. Firma by měla mít pojištění odpovědnosti. Když při úklidu poškodí třeba výtah nebo podlahu, hradí škodu podle smlouvy a zákona (§ 2913 občanského zákoníku).
7. Doba trvání a výpověď. Smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou, se kterou dům unese přechod k jinému dodavateli, třeba jeden až tři měsíce.
8. Kontaktní osoba na straně firmy i SVJ, aby reklamace nekončila v neznámé e-mailové schránce.

Než smlouvu podepíšete, vyplatí se porovnat aspoň dvě nabídky se stejným rozsahem prací. Jen tak je vidět, jestli je jedna firma levnější, nebo prostě uklízí méně.

Jak se úklid rozúčtuje mezi vlastníky?

Úklid společných prostor je podle zákona služba, takže vlastníci na něj platí zálohy a jednou za rok dostanou vyúčtování (§ 3, § 4 a § 7 zákona č. 67/2013 Sb.). Pokud shromáždění nerozhodlo o jiném klíči, náklady se rozdělí podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, tedy lidí, kteří v bytě bydlí.

Co je dobré vědět:

• Výchozí klíč jsou osoby, ne metry. Rodina se třemi dětmi zaplatí za úklid víc než senior, který bydlí sám ve větším bytě. Dává to smysl, protože schodiště víc šlapou lidé, ne metry čtvereční.
• Počet osob hlásí vlastník výboru, a to i když byt pronajímá (§ 1177 občanského zákoníku). Když to nedělá, platí za něj ostatní.
• Jiný klíč může schválit shromáždění, změnit ho ale jde až po skončení zúčtovacího období, ne uprostřed roku (§ 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

Pro vlastníka to znamená jednoduchou věc: když se k vám někdo nastěhuje nebo odstěhuje, dejte výboru vědět. Vyúčtování pak sedí a nikdo nedotuje nikoho jiného.

Když úklid nefunguje: reklamace a výměna dodavatele

Než firmu vyměníte, dejte jí šanci na nápravu, ale všechno si dokumentujte. Neuklizená chodba jednou za čas je nepříjemnost. Opakované výpadky jsou důvod k výpovědi a na to potřebujete mít v ruce víc než dojem.

Postup má tři kroky:

1. Sbírejte záznamy. Kdy se neuklidilo, co konkrétně chybělo, fotka s datem. Nejlépe na jednom místě, ne rozeseté po zprávách jednotlivých sousedů.
2. Reklamujte písemně podle toho, co stojí ve smlouvě, a dejte firmě přiměřenou lhůtu na nápravu.
3. Když se nic nezmění, vypovězte smlouvu s lhůtou ze smlouvy. Nového dodavatele mějte vybraného dřív, než výpovědní lhůta skončí, ať dům nezůstane bez úklidu.

U uklízečky na dohodu je postup jiný. Pokud jste v dohodě nesjednali nic jiného, dá se ukončit dohodou obou stran, nebo výpovědí bez udání důvodu s patnáctidenní výpovědní dobou, vždy písemně (§ 77 odst. 5 a 6 zákoníku práce). Pokud si nejste jistí, poraďte se s účetní nebo mzdovou kanceláří, která za dům podává hlášení.

Tady se hodí mít celý úklid pod jednou střechou. V Domee.app může výbor uložit smlouvu s úklidovou firmou do dokumentů s přístupem jen pro orgány SVJ, kontakt na firmu dát sousedům na nástěnku a vlastníci mohou nahlásit neuklizenou chodbu i s fotkou jako závadu. Každé hlášení má datum a stav, takže když přijde na reklamaci, výbor nemusí nic dohledávat.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉