Prověření nájemníka: registry, insolvence a co smíte chtít

• Insolvenční rejstřík si projdete zdarma a bez přihlášení, stačí jméno a datum narození zájemce. Exekuce zjistíte v Centrální evidenci exekucí za malý poplatek.
• Do registrů dlužníků u bank a operátorů se jako pronajímatel nedostanete. Zájemce si ale může výpis o sobě vyžádat sám a ukázat vám ho.
• Ptát se smíte jen na to, co opravdu potřebujete k uzavření smlouvy. Kopii občanského průkazu bez souhlasu pořizovat nesmíte a vybírat nájemce podle národnosti, věku nebo zdravotního postižení je diskriminace.

Inzerát visí druhý den a máte přes dvacet ozvaných. Na prohlídku přijde sympatický pár, oba pracují, byt se jim líbí a chtějí podepsat hned zítra, protože ze stávajícího bytu musí do konce měsíce. Kauci zaplatí na místě. Všechno vypadá dobře, jen vám v hlavě vrtá, že o nich vlastně nic nevíte. A když se nájem nepovede, bude to váš problém: nájemné, které nepřijde, a byt, který nemůžete pronajmout jinému.

Pár věcí si můžete ověřit sami, rychle a legálně. U jiných naopak narazíte na hranici, kterou chrání zákon o ochraně osobních údajů nebo zákaz diskriminace. Projdeme obojí a na konci najdete postup, jak prověření udělat od prohlídky po podpis smlouvy.

Proč nájemníka prověřovat?

Prověření nájemníka je ověření, jestli zájemce bude schopný platit nájemné a jestli proti němu neběží insolvence nebo exekuce. Neplacení je pro pronajímatele nejdražší riziko. Jistota, kterou od nájemce vybíráte, smí být nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného (spolu se smluvními pokutami). Pokryje pár měsíců, ale ne dlouhý spor.

Prověření vám nedá jistotu, že nájem dopadne dobře. Pomůže ale odhalit zjevná rizika dřív, než podepíšete smlouvu, kterou pak už jednostranně snadno neukončíte.

Které registry si můžete zkontrolovat sami?

Dva veřejné registry si jako pronajímatel ověříte bez souhlasu zájemce: insolvenční rejstřík a Centrální evidenci exekucí. Potřebujete k tomu jméno a datum narození, které stejně budete mít ve smlouvě.

Insolvenční rejstřík

Insolvenční rejstřík vede ministerstvo spravedlnosti na adrese isir.justice.cz. Je veřejný a vyhledávání je zdarma. Zadáte příjmení, jméno a datum narození a uvidíte, jestli proti zájemci běží insolvenční řízení, třeba oddlužení (osobní bankrot). V rejstříku jsou řízení zahájená od roku 2008. Skončená řízení z něj ale po několika letech zmizí, po úspěšném oddlužení už za tři roky. Čistý výsledek tedy hlavně znamená, že teď nic neběží.

Oddlužení nemusí znamenat, že zájemce nájem neutáhne. Lidé v oddlužení platí podle splátkového kalendáře a nové dluhy si dělat nesmějí. Je ale dobré o tom vědět a probrat to otevřeně.

Centrální evidence exekucí

Centrální evidenci exekucí vede Exekutorská komora ČR. Pronájem bytu neznámému člověku uvádí přímo portál veřejné správy jako typický důvod, proč si výpis o druhé osobě vyžádat. Registrace je zdarma, za každý elektronicky poskytnutý údaj zaplatíte 60 Kč (stav k roku 2026). Platí se i vyhledání, které nic nenajde, a detail každé nalezené exekuce je další údaj. Dozvíte se, jestli proti člověku běží exekuce, který exekutor ji vede, kolik se vymáhá a jestli nebyla zastavená. Komu dotyčný dluží, evidence neukazuje.

Na webech, které data z evidence přeprodávají, si dejte pozor. Portál sám upozorňuje, že u nich nejde zaručit přesnost ani aktuálnost.

Registry dlužníků bank a operátorů

Do bankovních a nebankovních registrů dlužníků (třeba SOLUS nebo registry klientských informací) se jako soukromý pronajímatel nedostanete. Slouží věřitelům, kteří s registrem mají smlouvu. Každý člověk ale má podle čl. 15 obecného nařízení o ochraně osobních údajů (GDPR) právo zjistit, co se o něm v registru vede, a výpis o sobě dostane zpravidla zdarma.

Můžete proto zájemce požádat, ať si výpis vyžádá sám a ukáže vám ho. Povinný to není. Když odmítne, je to informace sama o sobě, ale ne důvod k podezření, výpis chvíli trvá a ne každý se chce svěřovat.

Na co se smíte zájemce ptát?

Ptát se smíte na údaje, které potřebujete k posouzení zájemce a k uzavření smlouvy, a nic navíc. Pronájem bytu je činnost, na kterou se ochrana osobních údajů vztahuje, a i soukromý pronajímatel tu vystupuje jako správce údajů. Údaje, které vám zájemce sám dá, zpracováváte proto, že chce uzavřít smlouvu (čl. 6 odst. 1 písm. b) GDPR). Ověření v registrech opíráte o oprávněný zájem nepronajmout byt někomu, kdo nebude platit (čl. 6 odst. 1 písm. f)). V obou případech jen v rozsahu, který je nezbytný (zásada minimalizace údajů v čl. 5).

V praxi je v pořádku chtít:

• jméno, příjmení, datum narození a kontakt, které budou ve smlouvě a podle kterých ověříte registry;
• kolik lidí bude v bytě bydlet. Potřebujete to i kvůli SVJ, kterému počet osob v bytě musíte nahlásit;
• doložení příjmu v rozumné podobě, třeba potvrzení od zaměstnavatele nebo výpis, na kterém zájemce zakryje ostatní pohyby. Celé výpisy z účtu za několik měsíců už jsou nad rámec toho, co potřebujete;
• kontakt na předchozího pronajímatele, pokud zájemce souhlasí, že se mu ozvete;
• domácí zvíře a kouření, protože se týkají užívání bytu a můžete si k nim domluvit pravidla ve smlouvě.

Zájemci byste měli také říct, k čemu údaje potřebujete, že ho ověříte v insolvenčním rejstříku a v evidenci exekucí, jak dlouho údaje necháte a že je nikomu dalšímu nedáváte (čl. 13 a 14 GDPR). Stačí krátký odstavec v e-mailu nebo v přihlášce na prohlídku.

Co už chtít nesmíte?

Nesmíte pořizovat kopii občanského průkazu bez souhlasu držitele a nesmíte zájemce odmítat z důvodů, které zakazuje antidiskriminační zákon.

Kopie občanky

Zákon o občanských průkazech v § 39 zakazuje pořizovat kopii občanského průkazu bez souhlasu držitele. Za kopii bez souhlasu hrozí pokuta až 10 000 Kč. Bez souhlasu držitele navíc nesmíte zpracovávat ani údaje z průkazu. Nejjednodušší je, když vám zájemce údaje do smlouvy nadiktuje nebo vyplní sám a průkaz vám jen ukáže, abyste viděli, že sedí. Pokud kopii opravdu potřebujete, musí s tím zájemce výslovně souhlasit, a i tak se vyplatí začernit údaje, které nepotřebujete, třeba fotku nebo číslo dokladu.

Diskriminace při výběru nájemce

Antidiskriminační zákon se vztahuje i na bydlení, pokud ho nabízíte veřejnosti, tedy typicky inzerátem. Zájemce proto nesmíte odmítnout ani znevýhodnit kvůli:

• rase, etnickému původu nebo národnosti,
• pohlaví (včetně těhotenství, mateřství a otcovství) nebo sexuální orientaci,
• věku,
• zdravotnímu postižení,
• náboženskému vyznání, víře nebo světovému názoru.

Inzerát „pronajmu jen Čechům“ nebo „nepronajímám důchodcům“ je proto problém. Odmítnutý zájemce se může u soudu domáhat omluvy a v závažnějších případech i peněžité náhrady. Na zdravotní stav nebo vyznání se neptejte, k uzavření smlouvy je nepotřebujete.

Odmítnout zájemce kvůli tomu, že neutáhne nájemné nebo že proti němu běží exekuce, diskriminace není. Finanční situace mezi zakázané důvody nepatří. Rozhodujte se ale podle toho, co jste si ověřili, ne podle dojmu.

Jak prověření udělat v praxi

Nejjednodušší je jít krok za krokem od prohlídky po podpis smlouvy.

1. Na prohlídce si vezměte jméno, kontakt a počet lidí, kteří budou bydlet. Řekněte, že před podpisem ověřujete registry.
2. Pošlete krátkou informaci o zpracování údajů: k čemu je potřebujete, jak dlouho je necháte a že je nedáváte dál.
3. U vybraných zájemců si vyžádejte datum narození a ověřte insolvenční rejstřík a Centrální evidenci exekucí.
4. Požádejte o doložení příjmu v rozumné podobě a případně o kontakt na předchozího pronajímatele.
5. Při podpisu smlouvy si nechte ukázat občanský průkaz a zkontrolujte, že sedí s údaji, které vám zájemce do smlouvy dal. Vyberte jistotu, nejvýš trojnásobek měsíčního nájemného.
6. Údaje neúspěšných zájemců smažte, jakmile nájem uzavřete s někým jiným. Nemáte důvod je nechávat.

Když zájemce v registru najdete, nemusí to automaticky znamenat konec. Zeptejte se, o co jde. Stará exekuce, kterou dotyčný splácí, je jiná situace než několik čerstvých řízení najednou.

Co musíte po podpisu smlouvy nahlásit výboru SVJ a proč za chování nájemce v domě odpovídáte vy, jsme rozebrali v článku Pronajímáte byt v SVJ? Za nájemce odpovídáte vy. A jestli se vám pronájem vyplatí, spočítáte podle článku Rentabilita nájmu: jak spočítat výnos investičního bytu.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉