- Když byt v SVJ pronajmete, vůči společenství za nájemce odpovídáte vy. Musíte zajistit, aby dodržoval pravidla domu, a když je nedodržuje, výbor se obrací na vás.
- Nájemce a počet lidí v bytě musíte výboru nahlásit bez zbytečného odkladu. Počet osob rozhoduje o tom, kolik se platí za úklid, výtah nebo odpad.
- Příspěvky do fondu oprav i zálohy na služby dluží společenství vlastník, ne nájemce. Co zaplatí nájemce, je věc mezi vámi dvěma.
Byt po babičce jste před rokem pronajali mladému páru. Nájem chodí včas, stížnosti žádné, a tak jste na byt skoro zapomněli. Pak vám přijde e-mail od předsedy výboru: nájemníci nechávají kočárek a kola na chodbě, sousedé si stěžují a výbor po vás chce, abyste to vyřešili. A mimochodem, podle vyúčtování v bytě pořád vede jednu osobu, i když tam bydlí dva lidé.
Pro vlastníka, který v domě nebydlí, je to překvapení. Proč by měl on řešit kočárek někoho jiného? Odpověď je v tom, jak zákon rozděluje role mezi vlastníka, nájemce a společenství.
Kdo odpovídá SVJ za chování nájemce?
Vůči společenství vlastníků odpovídá za nájemce vlastník bytu. Zákon mu ukládá řídit se pravidly domu a zajistit, aby je dodržovali i lidé, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 občanského zákoníku). Nájemce je mezi nimi na prvním místě.
Prakticky to znamená:
- Výbor se obrací na vás, ne na nájemce. S nájemcem SVJ žádnou smlouvu nemá, smlouvu má s ním jen vlastník.
- Nájemce odpovídá vám. Podle nájemní smlouvy a zákona musí dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a vaše rozumné pokyny (§ 2256 občanského zákoníku). U bytu v SVJ k nim patří i domovní řád.
- Když nájemce poškodí společné části, SVJ může náhradu chtít přímo po něm, protože škodu způsobil on (§ 2910 občanského zákoníku). Výbor se ale většinou nejdřív obrátí na vás a vy jste povinni věc s nájemcem vyřešit. Sami za škodu odpovídáte hlavně tehdy, když jste o problému věděli a nic neudělali.
Nejde o trest za to, že pronajímáte. Společenství prostě jedná se svými členy, a členem jste vy.
Co musíte SVJ nahlásit, když byt pronajmete?
Výboru musíte bez zbytečného odkladu oznámit jméno a bydliště nájemce a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Stejně tak každou změnu těchto údajů. Povinnost platí pro nájem na dobu, která není jen přechodná. Krátká návštěva příbuzných se nehlásí.
Kdy se ozvat výboru:
- když byt poprvé pronajmete,
- když se nájemce vymění,
- když se k nájemci někdo nastěhuje, nebo naopak odstěhuje,
- když nájem skončí a byt zůstane prázdný nebo se do něj vrátíte.
Na základě těchto údajů vede výbor seznam vlastníků a osob, kterým vlastníci byt přenechali. Kterýkoli vlastník v domě si může z tohoto seznamu vyžádat jméno a bydliště nájemce, to je dobré vědět i kvůli nájemníkům.
Proč na počtu osob v bytě záleží?
Počet lidí v bytě určuje, kolik platíte za část služeb. Pokud shromáždění nerozhodlo jinak, rozpočítává se podle něj úklid, výtah, osvětlení společných prostor a odvoz odpadu (§ 5 zákona č. 67/2013 Sb.). Když změnu nenahlásíte, platí za vaše nájemníky sousedé. Počítá se nájemce a lidé, u kterých se dá čekat, že s ním budou v bytě bydlet déle než dva měsíce v roce. Vy sami se nepočítáte, když byt přenecháte nájemci (§ 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
A to není jediný důsledek:
- Změnu počtu osob je potřeba nahlásit písemně a bez zbytečného odkladu.
- Za nesplnění hrozí pokuta až 50 Kč za každý započatý den prodlení (§ 13 zákona č. 67/2013 Sb., k roku 2026). Pokud společenství nerozhodlo o nižší částce, platí právě 50 Kč. Víc být nesmí.
Aby se k vám informace vůbec dostala, potřebujete ji mít od nájemce. Ten vám podle zákona musí oznámit, že do domácnosti přijal nového člena. Když to neudělá ani do dvou měsíců od změny, má se za to, že závažně porušil své povinnosti. Stejně tak vám musí bez zbytečného odkladu nahlásit, když se někdo odstěhuje (§ 2272 a § 2273 občanského zákoníku). Vyplatí se mít tohle ve smlouvě výslovně napsané a nájemci to připomenout při podpisu.
Stejné pravidlo platí i mezi vámi a nájemcem. Vůči němu jste v roli toho, kdo služby poskytuje, takže když vám změnu počtu lidí písemně nenahlásí, můžete po něm chtít stejnou pokutu až 50 Kč za den (§ 2, § 12 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb.).
Kdo platí fond oprav a zálohy, když byt pronajímám?
Příspěvky na správu domu a zálohy na služby dluží společenství vždy vlastník. Nájemce vůči SVJ nic nedluží. Pokud se s ním domluvíte, že zálohy na služby platí přímo on, nebo že je máte v nájemném, je to jen vaše vzájemná dohoda.
Co to znamená v praxi:
- Když nájemce přestane platit, SVJ bude dlužné částky chtít po vás. Nemůže je vymáhat po nájemci.
- Fond oprav nese vlastník (§ 1180 občanského zákoníku). Jde o péči o dům, který vlastníte, ne o službu, kterou nájemce spotřebovává, a do vyúčtování služeb nájemci ho dát nemůžete. Příspěvek do fondu oprav můžete zohlednit ve výši nájemného.
- Zálohy na služby a nájemné si ve smlouvě oddělte. Zálohy (voda, teplo, úklid, výtah) se jednou ročně vyúčtují, nájemné je pevná částka. Když je smícháte, těžko pak nájemci vyúčtování doložíte.
Kdo mezi vámi a nájemcem hradí drobné opravy v bytě, shrnuje článek Změna pravidel pro opravy v pronájmech v roce 2026.
Jak předejít sporům s výborem i sousedy
Nejvíc sporů se dá vyřešit dřív, než vzniknou, a to hned při podpisu nájemní smlouvy. Stačí pár kroků, které zaberou jedno odpoledne.
- Dejte nájemci domovní řád jako přílohu smlouvy a nechte si podpisem potvrdit, že se s ním seznámil. Když pak výbor přijde se stížností, máte se o co opřít.
- Ve smlouvě uveďte, kolik lidí bude v bytě bydlet, a zavažte nájemce, že vám každou změnu nahlásí.
- Hned nahlaste nájemce výboru. Nečekejte, až to zjistí sám z vyúčtování nebo od sousedů.
- Dejte výboru na sebe kontakt, na který reagujete. Pokud v domě nebydlíte, výbor vás jinak těžko zastihne a problém mezitím roste.
- Stížnosti od výboru řešte rychle a písemně. Přepošlete je nájemci, vyzvěte ho k nápravě a odpověď si uložte.
- Zakažte ve smlouvě další pronájem turistům. Když nájemce byt přes Airbnb nebo podobnou platformu krátkodobě pronajímá dál, porušuje povinnost užívat byt podle smlouvy a můžete mu dát výpověď (Nejvyšší soud, sp. zn. 26 Cdo 2128/2023).
Jak by měl domovní řád vypadat a co v něm může být, najdete v článku Co musí obsahovat domovní řád bytového domu.
Předkupní právo nájemce: kdy se vás týká
Nájemce má předkupní právo k bytu jen ve zvláštním případě: když byt vznikl rozdělením domu na jednotky a prodává se poprvé (§ 1187 občanského zákoníku). Pak mu ho musíte nabídnout jako prvnímu. Pokud nabídku do šesti měsíců nepřijme, předkupní právo zanikne.
U běžného prodeje bytu, který už dřív změnil majitele, se vás to netýká. Neplatí to ani tehdy, když je nájemcem firma. Pokud si nejste jistí, jestli váš byt vznikl rozdělením a jestli je to první převod, ověřte si to v katastru nebo u advokáta, který prodej připravuje.
I proto vyvíjíme Domee.app
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Když byt v SVJ pronajmete, zůstáváte pro společenství jediným partnerem. Odpovídáte za to, že nájemce dodržuje pravidla domu, a výbor se se stížnostmi obrací na vás. Nájemce i počet lidí v bytě musíte nahlásit bez zbytečného odkladu, jinak za vaše nájemníky platí sousedé a hrozí pokuta až 50 Kč denně. Fond oprav i zálohy dlužíte SVJ vy, ať se s nájemcem domluvíte jakkoli. Nejvíc starostí ušetří dobrá nájemní smlouva s domovním řádem v příloze a včasné hlášení výboru.
