Stoupačky jsou společná část domu, a to včetně odboček až k vodoměru pro byt a samotného vodoměru. Jejich opravu platí SVJ. Rozvody za vodoměrem, baterie a hadičky k pračce jsou věc vlastníka bytu. Škodu v zatopeném bytě platí ten, kdo se o místo poruchy měl starat: u stoupačky SVJ, u rozvodů za vodoměrem a spotřebičů vlastník bytu. Vyvinit se může, jen když doloží, že péči nezanedbal. Nejrychleji se škody řeší z pojištění, ať už domu, nebo vlastníka bytu. * Při havárii nejdřív zavřete vodu, pak dokumentujte a hned volejte pojišťovně. Opravu havárie může výbor objednat sám, bez ohledu na obvyklý limit.
Sobota, šest ráno. Paní z druhého patra budí kapání a na stropě v koupelně se jí rozlézá tmavá skvrna. O patro výš nikdo neotvírá, majitel je na chalupě. Než se podaří sehnat někoho z výboru a najít, kde se zavírá voda pro celou stoupačku, má paní mokrý strop, zničenou omítku a vodu v obýváku. V pondělí přijde otázka, kterou si klade každý dům po první větší havárii: kdo to zaplatí?
Odpověď závisí hlavně na tom, kde přesně porucha vznikla a kdo se o to místo měl starat. Projdeme si to a k tomu postup, který vám ušetří spory s pojišťovnou i se sousedy.
Kde končí stoupačka a začíná byt?
Stoupačky jsou svislé rozvody vody, odpadu a plynu, které vedou domem mezi patry, a podle § 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. jsou společnou částí domu. Hranice mezi domem a bytem vede u prvního zařízení, které slouží jen vašemu bytu:
Voda (teplá i studená): společné jsou svislé rozvody i odbočky až k poměrovému vodoměru pro byt, a to včetně vodoměru. Kde vodoměry nejsou, vede hranice u uzávěru pro byt. Rozvody uvnitř bytu a vodovodní baterie jsou vlastníka. Kanalizace: společné je domovní potrubí odpadních vod až po výpusť, na kterou se napojuje odpad z bytu. Plyn: společné jsou rozvody až k uzávěru pro byt. Ústřední topení: tady je hranice jiná. Společná je celá soustava rozvodů tepla včetně radiátorů a termostatických ventilů v bytě. Vlastník je má ve výlučném užívání a platí jejich údržbu a drobné opravy (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku).
Prakticky: když praskne trubka před vodoměrem, je to věc SVJ. Když kape baterie, praskne rozvod za vodoměrem ve zdi koupelny nebo povolí hadička k pračce, je to věc vlastníka bytu. Rozvody za vodoměrem nejsou společnou částí, ani když vedou ve zdi.
Hranice podle nařízení vlády je výchozí. Prohlášení vlastníka ji může vymezit jinak, proto se do něj vyplatí podívat, než začnete o opravě spor. Kde přesně stoupačka končí, máme podrobně ve slovníku u pojmu stoupačky.
Kdo platí opravu samotné stoupačky?
Opravu nebo výměnu stoupačky platí SVJ z příspěvků na správu domu, protože jde o společnou část. Náklad nesou nakonec všichni vlastníci podle velikosti svých podílů. Platí to i pro úsek, který vede přes váš byt.
Opravu při havárii může výbor objednat sám a hned. Pro běžné opravy má výbor limit 1 000 Kč v průměru na každou jednotku, nad kterým rozhoduje shromáždění. Na opravy způsobené havárií na společných částech se ale tenhle limit nevztahuje (§ 13 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Výbor tedy nemusí čekat na schůzi, zatímco teče voda. Stanovy můžou limit nastavit jinak. Jak limity výboru fungují u běžných oprav, jsme rozebrali v článku Fond oprav: co smí výbor SVJ schválit sám.
Vlastník bytu, přes který stoupačka vede, musí opravu strpět a umožnit přístup, pokud ho k tomu výbor předem vyzve (§ 1183 odst. 1 občanského zákoníku). Pokud se při opravě společných rozvodů poškodí jeho byt, třeba se rozbije obklad, když se otevírá šachta, nahradí mu škodu SVJ (§ 1183 odst. 2).
Kdo platí škodu v zatopeném bytě?
Škodu, kterou voda napáchala u souseda, platí ten, kdo nad prasklým zařízením měl mít dohled: u stoupačky a dalších společných rozvodů SVJ, u rozvodů za vodoměrem a spotřebičů vlastník bytu (§ 2937 občanského zákoníku). V praxi ji ale většinou zaplatí pojišťovna toho, kdo za škodu odpovídá, pokud má sjednané pojištění odpovědnosti.
Typické situace:
| Kde porucha vznikla | Opravu zdroje platí | Škodu u souseda řeší |
|---|---|---|
| Prasklá stoupačka nebo odbočka před vodoměrem | SVJ | SVJ, typicky z pojištění domu |
| Vodoměr pro byt | SVJ | SVJ, typicky z pojištění domu |
| Rozvod za vodoměrem, baterie, hadička k pračce nebo myčce | vlastník bytu | vlastník bytu, typicky z pojištění odpovědnosti |
| Ucpaná společná kanalizace | SVJ | SVJ; pokud ucpání způsobil konkrétní vlastník, může po něm SVJ náklady chtít |
| Kapající radiátor ústředního topení | drobná oprava vlastník, výměna SVJ | podle příčiny |
Jak odpovědnost funguje právně: když škodu způsobí věc sama od sebe, třeba praskne trubka, nahradí ji ten, kdo nad věcí měl mít dohled. U společných rozvodů je to SVJ, které odpovídá za správu domu. Poškozený nemusí dokazovat, že výbor něco zanedbal. Naopak SVJ se odpovědnosti zprostí, jen když prokáže, že náležitý dohled nezanedbalo. Pomůžou mu doklady o kontrolách, opravách a o tom, jak reagovalo na hlášené závady. Soud v Praze 9 tak přiznal plnou náhradu majiteli vytopeného obchodu v přízemí, protože SVJ o vadných dílech na rozvodech topení vědělo pět let a měnilo je jen po kusech (sp. zn. 67 C 141/2020). Stejné pravidlo platí pro vlastníka bytu: když povolí hadice k pračce nebo praskne rozvod za vodoměrem, platí škodu u souseda on, pokud nedoloží, že o své rozvody řádně pečoval.
Pozor na to, co je v bytě vaše a co společné. Strop a nosné konstrukce jsou společnou částí, omítky, malby, obklady a podlahové krytiny patří k bytu (§ 5 odst. 2 a 3 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Po vytopení tedy statiku stropu řeší dům, ale novou omalovávku, omítku nebo podlahu si opravujete vy. Pokud za vytopení odpovídá někdo jiný, můžete náklady chtít po něm nebo po jeho pojišťovně.
Když se o příčině nemůžete shodnout, pomůže protokol od instalatéra, který poruchu opravoval, nebo posouzení odborníkem. Dohady mezi sousedy spor jen prodlouží.
Modul Správa nemovitosti v Akademii Domee
Péčí o dům, opravami společných částí a dokumentací vás provede za 23 minut. Zdarma.
Které pojištění co kryje?
Při vytopení se většinou potkají tři různé pojistky: pojištění domu, které sjednává SVJ, pojištění bytu a domácnosti a pojištění odpovědnosti vlastníka bytu. Co přesně která kryje, určují podmínky konkrétní smlouvy, níže je obvyklé rozdělení.
Pojištění domu sjednává SVJ. Zákon ho nepřikazuje, ale jeho sjednání patří k činnostem správy domu (§ 10 odst. 1 písm. c) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) a v praxi ho dům obvykle má, často i s pojištěním odpovědnosti SVJ. Kryje škody na společných částech a podle podmínek i škody, za které odpovídá SVJ. Pojištění nemovitosti (bytu) si sjednává vlastník. Obvykle kryje stavební součásti bytu, tedy právě omítky, obklady, podlahy nebo vestavěné prvky. Pojištění domácnosti kryje vybavení bytu: nábytek, elektroniku, koberce. Pojištění odpovědnosti (často jako součást pojištění domácnosti) platí škodu, kterou vlastník způsobí jinému, typicky sousedovi pod sebou.
Pro výbor z toho plyne jedna praktická rada: mít pojistnou smlouvu domu po ruce a vědět, co kryje a jak se hlásí škoda. Při havárii ji nikdo nechce hledat v šanonu. A pokud dům pojištění nemá, zařaďte ho na nejbližší shromáždění. Škoda z jedné větší havárie může přesáhnout roční rozpočet na opravy.
Co dělat při havárii krok za krokem
Nejdřív zastavte vodu, pak zdokumentujte škodu a teprve potom řešte, kdo zaplatí. V tomhle pořadí:
- Zavřete vodu. Pokud teče z bytu, stačí uzávěr bytu. Pokud z neznámého místa, zavřete uzávěr stoupačky nebo hlavní uzávěr domu. Kde jsou, má vědět každý člen výboru a ideálně i vlastníci.
- Zavolejte havarijní službu instalatérů a dejte vědět výboru. Výbor objedná opravu společné části i bez souhlasu shromáždění.
- Varujte sousedy pod sebou. Voda se šíří rychle a čím dřív o ní vědí, tím menší škoda.
- Když vlastník bytu, odkud teče, není k zastižení, zavřete uzávěr stoupačky nebo hlavní uzávěr domu a volejte vlastníkovi. Do jeho bytu ale nevstupujte ani neotvírejte dveře, výbor na to právo nemá. Když voda dál teče a hrozí větší škoda, volejte hasiče (150). Ti smějí do bytu vstoupit, pokud hrozí škoda na majetku přes 50 000 Kč (§ 28 zákona č. 320/2015 Sb.), a při vytopení více bytů to tak obvykle je.
- Fotografujte a zapisujte. Fotky mokrých míst, poškozených věcí, místa poruchy a čas, kdy jste havárii zjistili.
- Nahlaste škodu pojišťovně co nejdřív a poškozené věci nevyhazujte, dokud je neuvidí likvidátor, nebo dokud se s pojišťovnou nedomluvíte jinak.
- Vyžádejte si protokol od instalatéra: co bylo příčinou a kde přesně porucha byla. Na tom stojí celé rozhodnutí, kdo škodu platí.
- Vysušte byt dřív, než začnete opravovat. Nová omalovávka na mokrém stropě znamená plíseň za pár týdnů.
Výbor by po každé havárii měl zvážit i to, jestli nejde o příznak. Pokud stoupačky v domě praskají opakovaně, bývá výhodnější naplánovat jejich výměnu, než platit havárii za havárií. O výměně rozhoduje shromáždění, protože běžně přesáhne limit výboru.
Hlášení, které nezapadne
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Stoupačky jsou společná část domu včetně odboček až k vodoměru pro byt a samotného vodoměru, takže jejich opravu platí SVJ a výbor ji při havárii objedná bez ohledu na obvyklý limit. Rozvody za vodoměrem, baterie a hadičky ke spotřebičům jsou věc vlastníka bytu. Škodu u souseda platí ten, kdo se o porouchané zařízení měl starat, pokud neprokáže, že péči nezanedbal. V praxi ji většinou zaplatí pojištění domu nebo pojištění odpovědnosti vlastníka. V zatopeném bytě opravuje dům konstrukce, vy omítky, malby a podlahové krytiny, pokud je nemůžete chtít po tom, kdo škodu způsobil. Při havárii nejdřív zavřete vodu, pak dokumentujte, hlaste pojišťovně a vyžádejte si protokol o příčině.
