eTurista 2026: co platí pro Airbnb a krátkodobé pronájmy

• eTurista, jednotný registr ubytování, k říjnu 2026 neplatí. Vládní návrh se do konce minulého volebního období nestihl schválit a nový zatím neprošel vládou ani Sněmovnou.
• Kdo pronajímá byt turistům, musí už dnes vybírat poplatek z pobytu a vést k němu evidenční knihu hostů (pokud obec poplatek zavedla) a hlásit cizince policii do tří pracovních dnů.
• SVJ nemůže krátkodobé pronájmy zakázat ani stanovami, ani domovním řádem. Může ale upravit pravidla pro společné části domu a chtít po vlastníkovi, aby je jeho hosté dodržovali.

V pátek v jedenáct večer drkotají po schodech kolečka kufrů. Ve třetím patře se byt po paní Novákové proměnil v ubytování pro turisty a v domě se střídají cizí lidé každých pár dní. Kódy od vchodu se předávají v aplikaci, na chodbě zůstávají pytle s odpadky a soused z vedlejšího bytu chodí na výbor se stížnostmi skoro každý týden. Na příštím shromáždění chce někdo navrhnout, ať si dům „Airbnb prostě zakáže ve stanovách“.

Majitel bytu ve třetím patře mezitím řeší něco jiného. Všude čte o eTuristovi, novém registru, bez kterého prý nebude moct byt dál nabízet. Platí to už, nebo ne?

Obě strany mají kus pravdy a oběma chybí přesná informace. Projdeme si, co je eTurista a v jakém stavu je, co musí pronajímatel splnit už dnes a co může a nemůže udělat SVJ.

Co je eTurista a platí už?

eTurista je plánovaný jednotný informační systém, přes který mají ubytovatelé evidovat hosty a plnit oznamovací povinnosti vůči úřadům. K 20. 10. 2026 ale neplatí. Vládní návrh novely zákona o podnikání v cestovním ruchu, který ho zaváděl, prošel ve Sněmovně v dubnu 2025 druhým čtením. Třetím čtením už neprošel, a protože skončilo volební období, návrh propadl.

Podle tehdejšího návrhu měl eTurista:

• nahradit papírové evidenční knihy hostů jedním elektronickým systémem,
• přidělovat ubytování registrační číslo,
• podmínit nabídku ubytování na online platformách tímto číslem.

Nové návrhy už existují. Ve Sněmovně leží poslanecký návrh, se kterým vláda nesouhlasí a který zatím neprošel ani prvním čtením. Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo vlastní vládní návrh, který prošel připomínkovým řízením, ale vláda ho zatím neschválila. Kdy a v jaké podobě systém přijde, proto zatím s jistotou nevíme. Kdo krátkodobě pronajímá, by měl stav legislativy sledovat, ale do té doby se řídí pravidly, která platí dnes.

Souvisí s tím i evropské nařízení o údajích o krátkodobých pronájmech ubytování (nařízení EU 2024/1028), které se používá od 20. května 2026. Ukládá online platformám povinnosti vůči registračním číslům hostitelů a výměnu údajů s úřady. Samotnou registraci hostitelů ale nařízení nezavádí. Jestli ji stát zavede, rozhoduje sám, povinně ji musí mít jen tehdy, když chce, aby mu platformy předávaly údaje. V Česku ji má zavést právě eTurista.

Co musíte jako ubytovatel splnit už dnes

I bez eTuristy má každý, kdo poskytuje krátkodobé ubytování za úplatu, několik povinností. Ty nejdůležitější:

Evidenční kniha a poplatek z pobytu

Pokud obec zavedla obecně závaznou vyhláškou poplatek z pobytu, vybíráte ho od hostů vy jako ubytovatel a odvádíte obci. Poplatek se platí za každý započatý den pobytu kromě prvního a jeho výše je nejvýš 50 Kč za den (§ 3d zákona o místních poplatcích, stav k roku 2026). Kolik přesně, určuje obec. Poplatek se týká pobytů do 60 dnů a děti do 18 let ho neplatí.

S poplatkem souvisí evidenční kniha. Vedete ji v papírové nebo elektronické podobě za každé místo, kde ubytování poskytujete. Zapisujete do ní den začátku a konce pobytu, jméno, adresu, datum narození a číslo a druh dokladu totožnosti hosta. Tady máte zápis dokladu přímo ze zákona, na rozdíl od běžného nájmu. Podrobně, co smíte a nesmíte chtít po nájemci, popisujeme v článku Prověření nájemníka: registry, insolvence a co smíte chtít.

Hlášení cizinců

Ubytování cizince musíte oznámit policii do 3 pracovních dnů od jeho ubytování (§ 102 zákona o pobytu cizinců). Nejjednodušší je to elektronicky přes policejní aplikaci UbyPort. Pokud ubytování poskytujete jako podnikatel, musíte hlásit elektronicky. Cizincem je tu i host z jiné země EU. O ubytovaných cizincích navíc vedete domovní knihu a uchováváte ji 6 let.

Daně a živnost

Krátkodobé ubytování turistů se daňově obvykle neposuzuje jako běžný nájem bytu, ale jako ubytovací služba, tedy podnikání. Finanční správa k tomu vydala pomůcku a rozhoduje hlavně krátkost pobytů a služby navíc, třeba úklid nebo povlečení. Příjmy se pak daní jako příjmy ze samostatné činnosti, ne z nájmu, a k ubytovacím službám obvykle potřebujete živnostenské oprávnění. U prvního přiznání se vyplatí probrat situaci s daňovým poradcem.

Může SVJ krátkodobé pronájmy zakázat?

Ne. Společenství vlastníků nemůže krátkodobé pronájmy bytů zakázat ani omezit ve stanovách nebo v domovním řádu. Nejvyšší soud v roce 2023 (sp. zn. 26 Cdo 854/2022) rozhodl, že působnost SVJ se týká správy domu a jeho společných částí, ne toho, jak vlastník užívá svůj byt.

Pro výbor z toho plyne:

1. Shromáždění o užívání bytů vlastníků rozhodovat nemůže, je to mimo jeho působnost.
2. Když přesto přijme do stanov zákaz nebo omezení krátkodobých pronájmů, hledí se na takové rozhodnutí, jako by nebylo přijato.
3. Na tom nic nezmění ani to, že pro zákaz hlasuje velká většina vlastníků.

Jiná situace je, když byt přes Airbnb nabízí nájemce, ne vlastník. Nejvyšší soud ve stejném roce (sp. zn. 26 Cdo 2128/2023) potvrdil, že přenechávání nájemního bytu turistům porušuje povinnost nájemce řádně užívat byt a může být důvodem k výpovědi. To ale řeší pronajímatel, ne SVJ. Výbor mu může dát vědět.

Co může SVJ udělat, když krátkodobé pronájmy ruší dům

SVJ nereguluje byty, ale může regulovat společné části domu a chtít po vlastníkovi, aby pravidla dodržovali i jeho hosté. V praxi to znamená:

• Pravidla pro společné části v domovním řádu. Noční klid na chodbách, pořádek, odkládání věcí a odpadu, používání výtahu nebo kolárny. Platí pro všechny, kdo se v domě pohybují, tedy i pro hosty. Co do domovního řádu patří, popisujeme v článku Co musí obsahovat domovní řád bytového domu.
• Obrátit se na vlastníka. Vlastník musí zajistit, aby pravidla domu dodržovali i lidé, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 občanského zákoníku). Stížnosti proto výbor řeší s ním, písemně a konkrétně: kdy se co stalo a kdo u toho byl.
• Noční klid. Rušení nočního klidu je přestupek a sousedé ho můžou řešit s obecní policií. Postup krok za krokem najdete v článku Hlučný soused: 5 kroků k řešení + právní postup.
• Škody na společných částech. Poškozené dveře nebo výtah se řeší náhradou škody. Pomůže fotka s datem a záznam, kdy se škoda stala.
• Nájemce v roli hostitele. Když byt přes Airbnb nabízí nájemce, upozorněte vlastníka. Ten může nájem vypovědět.

Krok, který většinou funguje nejlíp, je přitom ten nejobyčejnější: domluva s vlastníkem. Kontakt na něj nebo na správce ubytování pro případ potíží a jasná pravidla pro hosty vyřeší víc než soudní spor.

Pronajímáte krátkodobě? Jak vyjít s domem

Když byt pronajímáte turistům, sousedé si nevybrali žít vedle hotelu. Pár kroků ušetří spory s výborem i s domem:

1. Dejte výboru kontakt, na kterém jste k zastižení, když se něco stane.
2. Napište hostům krátká pravidla domu: noční klid, odpad, kola a kufry na chodbě.
3. Postarejte se o úklid po každém pobytu, včetně odvozu odpadu.
4. Škody na společných částech, které způsobí vaši hosté, řešte rychle a bez čekání na výzvu.
5. Sledujte, co se chystá kolem eTuristy, ať vás nová pravidla nezaskočí.

Jestli se vám krátkodobé ubytování vyplatí víc než běžný nájem, si spočítejte podle článku Rentabilita nájmu: jak spočítat výnos investičního bytu. Do nákladů započítejte i úklid, poplatky platformě a měsíce s nižší obsazeností.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉