Software pro SVJ: velké srovnání 10 aplikací (2026)

• Porovnali jsme 10 nejznámějších systémů pro správu SVJ v Česku (srpen 2026) podle funkcí, cen a právní průkaznosti hlasování – od profi správcovských systémů přes právní specialisty až po moderní mobilní aplikace.
• Tři věci rozhodují: průkazné hlasování (ověření identity a auditní stopa), jednoduchost pro sousedy (nejlepší systém je ten, který lidé reálně používají) a cena bez skrytých příplatků.
• Univerzální vítěz neexistuje – záleží, co váš dům potřebuje. Srovnávací tabulka níže vám výběr zkrátí z týdnů na minuty.

Je neděle večer. V televizi běží detektivka, ale vy ji nevidíte. Sedíte u stolu, před vámi hromada účtenek, na monitoru otevřený Excel s názvem vyuctovani_2025_FINAL_v3.xlsx a v telefonu tři nepřečtené zprávy od sousedky Novákové, že jí „někde teče voda“.

Jste předseda SVJ. Dost možná „předseda z donucení“. A víte, že takhle to dál nejde.

Trh je plný aplikací, které slibují, že za vás vyřeší všechno od nástěnky po daňové přiznání. Ale kterou vybrat? Udělali jsme tu práci za vás: prošli jsme ceníky, obchodní podmínky i funkce deseti nejznámějších systémů v Česku (stav k srpnu 2026). A protože tohle srovnání píšeme my v Domee, hrajeme s otevřenými kartami – u každého tvrzení najdete kritérium, podle kterého ho můžete sami ověřit. Kde je konkurence lepší, napíšeme to.

Co musí umět dobrý software pro správu SVJ?

Dobrý software pro SVJ kombinuje tři věci: právně průkazné hlasování a schůze, naprostou jednoduchost pro běžné majitele bytů a předvídatelnou cenu bez skrytých příplatků. Většina zklamání z digitalizace domu nepramení z chybějících funkcí, ale z toho, že výbor vybíral podle délky seznamu funkcí – a ne podle toho, kolik sousedů systém reálně zvládne používat.

Než se podíváte na jakoukoli tabulku, položte si tři otázky:

• Obstojí hlasování při sporu? Odkliknout „souhlasím s opravou střechy za milion“ nestačí. Záleží na tom, jak systém ověřuje identitu hlasujícího a jestli vede auditní stopu – řada aplikací přitom způsob ověření na webu vůbec neuvádí, takže se na něj ptejte výslovně. Podrobně jsme to rozebrali v článku o identifikaci hlasujícího a o legislativě elektronického hlasování.
• Zvládne to paní Nováková? Faktor babička je nemilosrdný: můžete mít nejdražší systém na světě, ale pokud se do něj sousedé nepřihlásí, protože je složitý, vyhodili jste peníze oknem. Ptejte se na mobilní aplikaci, ne jen „webový portál“.
• Co všechno je opravdu v ceně? „Zdarma“ často znamená reklamy v aplikaci nebo příplatky za funkce, které jinde dostanete v základu. Počítejte cenu za jednotku a rok – a chtějte ji černou na bílém.

„Největší chybou výborů je, že vybírají software podle toho, kolik má funkcí, místo aby se ptali, kolik sousedů ho reálně zvládne nainstalovat a otevřít. Pokud je aplikace tak složitá, že do ní sedmdesátiletá paní nenahlásí prasklou žárovku, je to špatný systém,“ říká Tomáš Foltas, člen kontrolní komise SVJ a marketingový ředitel Domee.app.

Jaké typy systémů na trhu najdete?

Český trh se dá rozdělit do pěti kategorií: profesionální správcovské systémy, právní specialisté na hlasování, portály pro provoz, komunitní portály s příplatky, starší webové a desktopové nástroje a moderní mobilní aplikace. Každá kategorie vznikla pro jiného uživatele – a právě proto srovnávání „všeho se vším“ tolik výborů zmate.

Těžké váhy pro profesionály: Domsys

Pokud vaše SVJ spravuje velká externí firma, pravděpodobně používá Domsys. Je to Mercedes mezi správcovskými systémy – umí složité účetnictví, automatické hlídání insolvencí i napojení na banku.

Verdikt: Skvělý nástroj pro účetní a profesionální správce, kteří u něj sedí osm hodin denně. Pro běžného předsedu, který chce z mobilu vyřešit schůzi, je to ale jako řídit raketoplán cestou pro rohlíky. Robustní, ovšem složitý – a cena roste s každým modulem navíc.

Právní specialisté: eVlastníci

Tady se nehraje na hezké ikonky, ale na paragrafy. eVlastníci se dlouhodobě specializují na hlasování per rollam – mají propracované ověření hlasu přes SMS a automatické načítání podílů z katastru.

Verdikt: Pokud potřebujete jednou za rok bezpečně odhlasovat, solidní volba – SMS ověření hlasu i hlídání rejstříků mají v ceně (290 Kč na jednotku ročně, minimálně 3 990 Kč; nabízejí i jednorázové hlasování od 2 990 Kč). Problém nastává ve zbytku roku: správu závad ani role pro nájemníky nabídka neuvádí a komunikace se omezuje na zprávy. Je to nástroj na rozhodování, ne na každodenní život v domě.

Portál pro provoz a hlasování: Sousedé.cz

Sousedé.cz je portál pro provoz domu a online hlasování s měsíční zkušební verzí zdarma. Po jejím vyzkoušení pokračuje jako placené předplatné (240 Kč na jednotku ročně, minimálně 4 440 Kč za dům – ceník k srpnu 2026). V ceně jsou základní data z katastru (oficiální placený účet u katastrálního úřadu s pravidelnou aktualizací) i automatické zapsání plných mocí a zmocnění, včetně SJM. Zvlášť se řeší ověření exekucí a hlídání insolvence (75 Kč na jednotku ročně) a rozšířená aktualizace dat z katastru (250 Kč + 12 Kč za jednotku).

Verdikt: Solidní volba pro provoz domu a online hlasování, s modulem „Úkoly“ na požadavky a hlášení.

Webové stránky a jednoduché evidence: WebDomu, SVJ Manažer

WebDomu vám vygeneruje webové stránky domu (2 400 Kč ročně pro SVJ) s informační deskou, hlasováním a evidencí. SVJ Manažer býval program do počítače, dnes běží jako webová aplikace za 1 000 Kč ročně – a zvládne i per rollam s výpočtem kvóra.

Verdikt: Za málo peněz solidní evidence a základní hlasování. Počítejte ale s tím, že „web, kam se chodí jednou za rok“ dnešní komunikaci domu neutáhne – bez mobilní aplikace, chatu a notifikací se k sousedům informace dostávají ztuha.

Moderní mobilní aplikace: Domee.app, Bytyo a další

Nejmladší kategorie vznikla z jednoduchého pozorování: správa domu se má dít tam, kde lidé opravdu jsou – v mobilu. Sem patří i Domee.app, takže upřímně: v této kategorii nejsme nestranní. Proto jsme celé srovnání postavili na ověřitelných kritériích v tabulce níže – posuďte sami.

Velké srovnání funkcí a cen (srpen 2026)

V tabulkách najdete 10 systémů a kritéria, která při výběru rozhodují nejčastěji: cena za jednotku, průkaznost per rollam hlasování, modul schůze, role pro nájemníky a skryté příplatky. Údaje vycházejí z veřejných ceníků a dokumentace jednotlivých služeb k srpnu 2026 – před rozhodnutím si je ověřte u poskytovatelů, nabídky se mění.

Ceny a funkce se mohou měnit – tabulka odráží veřejně dostupné informace k srpnu 2026. Najdete-li nesrovnalost, napište nám, opravíme ji.

Kolik to reálně stojí: modelový dům s 30 jednotkami

Sazby za jednotku, minimální platby a ceny „za dům“ se špatně srovnávají z hlavy – tak jsme to spočítali za vás: roční náklady pro dům s 30 bytovými jednotkami (veřejné ceníky, srpen 2026), vedle toho, co za ně dům skutečně dostane.

Čtení tabulky je celkem přímočaré: do tří tisíc ročně dostanete evidenci, ne parťáka pro život domu – chybí schůze, mobilní aplikace nebo průkazné hlasování. Systémy se srovnatelně širokou výbavou buď ceník nezveřejňují, nebo vycházejí dráž a část každodenního provozu neřeší. Domee s 6 840 Kč ročně za celý dům není nejlevnější řádek tabulky – je to ale nejnižší veřejná cena za kompletní výbavu. A pro měřítko: jediné shromáždění s tiskem, roznosem a večerem počítání hlasů stojí dům na nákladech a čase víc, než Domee za celý rok provozu.

Kde v tom srovnání stojí Domee – a co říkáme otevřeně

Domee.app stavíme jako parťáka pro celý život domu: schůze s právní průkazností, komunikace, závady i dokumenty v jedné mobilní aplikaci. Tarify si vybíráte podle toho, co váš dům skutečně řeší – a v ceně tarifu je vždy všechno, žádné dokupování modulů. A protože slibujeme férové srovnání, tady je, co umíme – i to jediné, co (zatím) neumíme:

• Hlasování, které obstojí: per rollam hlas se ověřuje šestimístným kódem na e-mail a systém vede auditní stopu; váha hlasu se počítá podle podílů z katastru a nehlasujícím se po termínu automaticky přiřadí „Zdržel se“. Na fyzické schůzi funguje QR prezence a výbor vidí kvórum v reálném čase.
• Demokracie při přípravě schůze: vlastník může z mobilu navrhnout bod programu (třeba „nové lavičky“), výbor ho schválí nebo se zdůvodněním zamítne. Konec hádek na chodbě, že se na někoho zapomnělo.
• SJM a plné moci jednou provždy: manželé nebo spoluvlastníci si v aplikaci zvolí společného zástupce, přiloží plnou moc – a systém si to pamatuje pro všechny další schůze. Nikdo to nedohledává ručně před každým hlasováním.
• Bonus, který se do tabulky nevešel – aplikace i pro majitele, ne jen pro výbor: ostatní systémy v tabulce řeší správu domu; Domee dává každému vlastníkovi navíc i jeho vlastní byt. Digitální šanon nemovitosti (dokumenty, spotřebiče s hlídáním konce záruk, plánování kontrol) a přehled osobních financí kolem bydlení – hodnota nemovitosti, hypotéka s upozorněním na konec fixace, měsíční náklady. Aplikaci tak neotvírá jen předseda kvůli schůzi, ale i sousedé kvůli vlastnímu majetku – a přesně to rozhoduje, jestli dům digitalizaci reálně přijme.
• Cena podle potřeb domu, bez háčků: vyberete si tarif podle toho, co výbor opravdu řeší – od základní správy a komunikace (od 14 Kč za jednotku měsíčně) po plnou výbavu se schůzemi a revizemi (19 Kč) či hlídáním katastru (29 Kč). V ceně tarifu je vždy všechno, garáže, sklepy ani parkovací stání se neúčtují – a všechny funkce si můžete 30 dní zdarma vyzkoušet.
• Co zatím nemáme: automatické hlídání insolvencí a exekucí připravujeme do konce roku 2026; do té doby ho plnohodnotně řeší Domsys, eVlastníci, SVJ Aplikace nebo Sousedé.cz. Účetnictví neděláme záměrně – to patří vaší účetní, ne aplikaci pro sousedy.

Kompletní přehled funkcí najdete na stránce aplikace pro SVJ – a jestli vás zajímá, jak vypadá hlasování, které nezpochybní ani rejpavý soused, mrkněte na hlasování per rollam.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Jak vybrat: tři scénáře podle toho, co váš dům řeší

Univerzální vítěz neexistuje – vybírejte podle toho, kdo bude systém používat a co má vyřešit.

• Spravujete desítky domů profesionálně a žijete účetnictvím? Sáhněte po Domsysu – je na to stavěný.
• Potřebujete jen jednou za rok právně čistě odhlasovat a nic víc? eVlastníci to zvládnou spolehlivě.
• Chcete, aby dům fungoval celý rok – schůze, závady, komunikace, dokumenty – a aby to zvládli všichni sousedé z mobilu? Přesně pro tenhle scénář jsme postavili Domee. Porovnejte si nás v tabulce a vyzkoušejte na 30 dní zdarma.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉