Pronajímáte byt a nevíte, kdo by měl platit instalatéra nebo elektrikáře? Od ledna 2026 přicházejí důležité změny, které ovlivní všechny majitele pronajímaných bytů. Vláda po deseti letech aktualizovala limity pro drobné opravy – a to může znamenat změnu vašich nákladů.
Vysvětlíme vám jednoduše, co se mění, proč to vláda dělá a jak se změny dotknou vašeho bytového rozpočtu.
Co se vlastně mění
Dlouhých deset let platila stejná pravidla pro to, které opravy hradí nájemník a které musíte zaplatit vy jako majitel. Od 1. ledna 2026 se všechny limity zvyšují o 50 procent.
Konkrétní změny:
- Limit pro jednu opravu: z 1 000 Kč na 1 500 Kč
- Roční limit celkem: ze 100 Kč/m² na 150 Kč/m²
Proč změna? Za deset let výrazně vzrostly ceny prací i materiálu. Například výjezd instalatéra, který stál v roce 2015 pár stovek, dnes často přesáhne tisícovku už jen za diagnostiku problému. Vláda proto reaguje na realitu trhu.
Jak to funguje v praxi
Občanský zákoník říká, že nájemník platí „běžnou údržbu a drobné opravy„. Ale co je vlastně drobná oprava? Přesně to určuje vládní nařízení.
Současná pravidla (do konce 2025)
Pozor na rozdíl:
běžná údržba vs. drobná oprava
Ze zákona platí nájemník „běžnou údržbu a drobné opravy“. Běžná údržba (např. malování, údržba podlah nebo právě čištění ucpaných odpadů) nemá žádný finanční limit. I kdyby instalatér čistil ucpaný odpad půl dne a stálo to 3 000 Kč, celou částku platí nájemník.
Limit se vztahuje pouze na tzv. drobné opravy.
Příklad z praxe (porouchaná pračka majitele): Představte si, že se v bytě porouchá pračka, která je vaším majetkem. Opravář vymění součástku za 1 200 Kč.
Nová pravidla od ledna 2026: Zvednutý limit je 1 500 Kč. Oprava za 1 200 Kč se pod něj vejde, takže ji celou zaplatí nájemník. Teprve opravy nad 1 500 Kč budete hradit vy.
Do konce roku 2025: Limit byl 1 000 Kč. Oprava stála 1 200 Kč, takže limit překročila a celou částku hradíte vy jako majitel.
3 důležité chytáky, na které si dát pozor
Aby byl váš přehled stoprocentní, musíte znát tři zásadní výjimky z vládního nařízení:
- Cesta řemeslníka se do limitu nepočítá: Limit 1 500 Kč se vztahuje výhradně na práci a materiál. Náklady na dopravu hradí nájemník vždy navíc a do limitu se nezapočítávají. Pokud oprava stojí 1 400 Kč a doprava 500 Kč (celkem 1 900 Kč), jde stále o drobnou opravu a nájemník zaplatí vše.
- Opravy, které platí nájemník VŽDY: Vládní nařízení obsahuje seznam oprav, které jsou „drobné“ ze své podstaty, i kdyby stály více než 1 500 Kč. Patří sem typicky výměny zámků a kování, opravy vypínačů, zásuvek, vodovodních baterií nebo sprch. Nájemník je platí vždy, dokud nevyčerpá svůj roční souhrnný limit.
- Běžná údržba se nesčítá: Pravidelné revize kotle, malování nebo čištění odpadů se nezapočítávají ani do limitu jedné opravy, ani do toho ročního. Nájemník je platí vždy.
Roční souhrnný limit – na co si dát pozor
Kromě limitu na jednu opravu existuje i roční souhrnný limit. Ten se počítá podle velikosti bytu.
Praktický příklad:
Máte pronajatý byt o vnitřní ploše 60 m². Pokud k němu ale patří i balkon, terasa nebo sklep (např. 4 m²), které užívá výhradně nájemník, jejich plocha se do výpočtu limitu započítává pouze z poloviny (tedy 2 m²). Pro výpočet tak použijeme 62 m².
Do konce 2025: Roční limit pro nájemníka = 62 m² × 100 Kč = 6 200 Kč Všechny drobné opravy v roce dohromady nad tuto částku už platíte vy.
Od ledna 2026: Roční limit pro nájemníka = 62 m² × 150 Kč = 9 300 Kč Zvyšuje se tak prostor, do kterého drobné opravy v daném roce hradí nájemce.
Jak se to sčítá
Důležité je, že se sčítají všechny drobné opravy během roku. Nájemník zavolá v březnu instalatéra za 600 Kč, v červnu elektrikáře za 900 Kč a v listopadu opět instalatéra za 1 100 Kč.
Celkem: 600 + 900 + 1 100 = 2 600 Kč
Pozor:
Pokud si instalatér ke zmíněným částkám naúčtuje ještě dohromady 1 200 Kč za cesty, nájemník tuto dopravu sice zaplatí celou, ale do „vyčerpání“ ročního limitu se mu započítá pouze oných 2 600 Kč za čistou opravu.
Pokud by v prosinci potřeboval další opravu za 800 Kč, byl by na 3 400 Kč – pořád pod ročním limitem. Všechno platí nájemník.
Co to znamená pro vás jako majitele
Méně nákladů na drobné opravy
Změna pro vás jako majitele znamená jedno podstatné: budete platit méně drobných oprav než dosud. Vyšší limity posunou část nákladů na nájemníka.
Předchozí situace:
- Oprava za 1 100 Kč → platil majitel
- Roční opravy za 7 000 Kč v bytě 60 m² → 1 000 Kč nad limit platil majitel
Nová situace:
- Oprava za 1 100 Kč → platí nájemník
- Roční opravy za 7 000 Kč v bytě 60 m² → celé platí nájemník
Jasnější pravidla pro obě strany
Vyšší limity lépe odpovídají realitě současných cen. Znamená to méně sporů o tom, kdo co platí. Když přijde instalatér a účtuje 1 300 Kč, už není třeba hledat kompromis – jasně to platí nájemník.
Stáhněte si aplikaci Domee
Spravujte své SVJ efektivně a moderně přímo z mobilního telefonu
Praktické tipy pro majitele bytů
1. Aktualizujte nájemní smlouvu
Pokud máte ve smlouvě uvedené konkrétní částky (například odkaz na původní limity), je dobré smlouvu aktualizovat. Nejpozději při prodloužení nebo nové smlouvě.
Do smlouvy můžete napsat jednoduše:
„Drobné opravy podle platného nařízení vlády hradí nájemce.“
Tím se vyhnete nutnosti měnit smlouvu při každé změně limitů.
2. Veďte si evidenci oprav
Schovávejte všechny faktury a účtenky za opravy. Pokud v průběhu roku nájemník překročí roční limit, budete potřebovat doklady pro vyúčtování.
Doporučujeme:
- Složku s fakturami za každý rok
- Excel tabulku s přehledem (datum, druh opravy, částka)
- Fotky účtenek, pokud máte jen papírové doklady
Sledovat, kolik přesně už nájemník letos zaplatil na drobných opravách a kdy přesně překročí roční limit, je v Excelu za trest. S Domee.app si vy i váš nájemník jednoduše vyfotíte účtenku a nahrajete ji do systému k danému bytu. Aplikace částky automaticky eviduje a vy hned víte, kdy povinnost placení přechází na vás.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložena na velkých serverech v Evropě – konkrétně od Amazonu, který investuje do bezpečnosti miliardy dolarů. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat po 30 dnech v souladu s GDPR.
3. Komunikujte s nájemníkem otevřeně
Informujte nájemníka o změně limitů už před začátkem roku 2026. Vysvětlete mu, co změna znamená – bude platit více drobných oprav, ale zase bude mít jasnější pravidla.
Můžete třeba napsat:
„Od ledna se mění limity pro opravy – posílám vám info, abyste věděl/a, co platíte vy a co platím já.“
4. Prevence šetří peníze
I když budete platit méně drobných oprav, velké opravy pořád hradíte vy. Proto se vyplatí:
- Pravidelná kontrola bytu (ideálně 1× ročně)
- Kvalitní vybavení při prvním zařízení
- Rychlá reakce na drobné problémy, než se stanou velkými
Třeba malá závada na kohoutku za 500 Kč (platí nájemník) může během půl roku přerůst v poškození potrubí za 15 000 Kč (platíte vy).
Co dělat, když vznikne spor
I s jasnými pravidly může nastat situace, kdy se s nájemníkem neshodnete. Typicky při pohraničních částkách nebo při ročním limitu.
Osvědčený postup:
- Domluvte se v klidu – většina sporů se vyřeší rozumnou domluvou
- Ukažte výpočet – vysvětlete, jak jste došli k částce
- Navrhněte kompromis – třeba rozdělení nákladů napůl
- V krajním případě právník – ale to až jako poslední možnost
Nejlepší prevencí sporů je průběžná komunikace a vedení evidence oprav.
Shrnutí: Co si zapamatovat
Od 1. ledna 2026:
- Limit pro jednu opravu: 1 500 Kč (místo 1 000 Kč)
- Roční limit: 150 Kč/m² (místo 100 Kč/m²)
- Nájemníci zaplatí více drobných oprav
- Majitelé bytů ušetří na běžných opravách
Co udělat:
- Aktualizujte si pravidla v nájemní smlouvě
- Informujte nájemníka o změně
- Schovávejte všechny účtenky a faktury
- Pokračujte v prevenci větších oprav
Změna je reakcí na inflaci a růst cen za poslední roky. Pro majitele bytů to znamená jasnou výhodu – méně drobných nákladů na běžný provoz pronajatých nemovitostí.
