- Na shromáždění rozhoduje většina přítomných hlasů vážená podílem, ne počet lidí, malý podíl proto znamená malou váhu hlasu. To je podstata poměrného rozhodování, ne chyba systému.
- U hlasování per rollam se většina počítá ze všech vlastníků, ne jen z těch, kdo odpoví (§ 1214 občanského zákoníku), takže mlčení ztěžuje přijetí návrhu podobně jako hlas proti.
- Rozhodnutí, se kterým zásadně nesouhlasíte, můžete do tří měsíců napadnout u soudu, buď jako přehlasovaný vlastník z důležitého důvodu (pokud jste hlasovali proti), nebo (kterýkoli vlastník) pro rozpor se zákonem či stanovami.
Pan Král vlastní v domě nejmenší byt, má podíl kolem tří procent. Na každém shromáždění zvedne ruku proti návrhu výboru, a pokaždé prohraje. Postupně přestává chodit, protože má pocit, že jeho hlas stejně nic neznamená. Přitom jeho hlas znamená přesně to, co má, tři procenta ze všech, a i tak má právo vědět, o čem se rozhoduje, vyjádřit se k tomu a v krajním případě rozhodnutí napadnout.
Pojďme si projít, co menšinový vlastník v SVJ skutečně může, a kde končí reálná práva a začíná jen pocit bezmoci.
Jaká práva má menšinový vlastník na shromáždění?
Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek a každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech (§ 1206 odst. 1 občanského zákoníku). Každý vlastník má proto právo se shromáždění zúčastnit, vyjádřit se k projednávaným bodům a hlasovat. Velikost podílu neovlivňuje, jestli tato práva máte, jen kolik váží váš hlas při součtu.
Sám jako jednotlivec bod programu prosadit nemůžete, ale spojíte-li síly s dalšími vlastníky (nejméně dva) na víc než čtvrtinu všech hlasů, výbor musí váš bod na pořad zařadit, pokud o to požádáte ještě před rozesláním pozvánky a k bodu navrhnete usnesení nebo jeho zařazení zdůvodníte (§ 1207 odst. 1 a 3 občanského zákoníku).
Jak funguje přehlasování na shromáždění?
K přijetí rozhodnutí stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ne všech vlastníků domu (§ 1206 odst. 2). Podmínkou je, že je shromáždění usnášeníschopné, tedy že jsou přítomni vlastníci s většinou všech hlasů, a pro některá rozhodnutí vyžaduje zákon nebo stanovy vyšší většinu. Kdo má malý podíl, jeho hlas prostě váží málo, ať už na jeho straně hlasuje kdokoli další nebo ne.
To není chyba ani schválnost výboru, je to logika poměrného rozhodování zavedená pro celé bytové spoluvlastnictví: kdo vlastní víc, nese víc nákladů i má víc rozhodovacích hlasů. Menšinový vlastník proto přehlasování běžně zažívá, aniž by šlo o zneužití systému.
Přehlasovat vás ale nejde ve všem. Změna prohlášení vlastníka, která se dotkne vašich práv a povinností, třeba velikosti vašeho podílu, potřebuje váš písemný souhlas (§ 1169 odst. 1 občanského zákoníku).
Jak se liší per rollam? Menšinový vlastník na tom může být líp
Při hlasování mimo zasedání (per rollam) se většina počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků, ne jen z těch, kdo se k návrhu vyjádří (§ 1214 občanského zákoníku). Kdo na per rollam hlasování nereaguje, fakticky svým mlčením brání přijetí návrhu, protože se do potřebné většiny nepočítá jako souhlas.
V praxi to znamená, že prosadit rozhodnutí přes per rollam je těžší než na špatně navštíveném shromáždění: tam stačí přesvědčit menšinu přítomných, u per rollam potřebujete souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků v domě. Pasivní, mlčící vlastníci tím fakticky posilují status quo, ne aktivní menšinu, která chce něco změnit.
Kdy můžete rozhodnutí napadnout u soudu?
Vedou tam dvě různé cesty, podle toho, v jaké jste roli.
Pokud jste byli přehlasováni a je pro to důležitý důvod, můžete jako přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby o věci rozhodl sám, do tří měsíců od chvíle, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděli nebo dozvědět mohli (§ 1209 občanského zákoníku). Po uplynutí lhůty právo zaniká. Tahle cesta neslouží k tomu, aby menšinový vlastník zvrátil každé rozhodnutí, se kterým nesouhlasí, prostá prohra v hlasování „důležitým důvodem“ není. Soudy důležitý důvod posuzují podle obsahu rozhodnutí, ne podle toho, jak moc vám vadí: musí jít o záležitost, která přímo zasahuje do právního postavení vlastníků nebo do podstaty jejich vlastnictví (Vrchní soud v Praze, sp. zn. 11 Cmo 18/2025). Typicky velká investice, úvěr nebo povinnost uložená jednomu vlastníkovi, běžná nutná oprava sem nepatří. A přehlasovaný je jen ten, kdo hlasoval proti. Kdo bez vážného důvodu nepřišel nebo nehlasoval, na tuto cestu nárok nemá (Vrchní soud v Praze, sp. zn. 6 Cmo 185/2021, s odkazem na Nejvyšší soud, sp. zn. 26 Cdo 5883/2017).
Druhou cestou je návrh na vyslovení neplatnosti usnesení pro rozpor se zákonem nebo stanovami, a tu může podat kterýkoli vlastník, i ten, kdo na shromáždění vůbec nebyl (§ 258 občanského zákoníku, přes § 1221). Sem patří typicky vadné svolání, hlasování o bodu mimo program nebo špatně spočítané kvorum. Lhůta je stejná, tři měsíce od chvíle, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděli nebo mohli dozvědět, nejpozději však rok od jeho přijetí. Pokud porušení nemělo závažné právní následky a na zachování rozhodnutí má SVJ zájem hodný ochrany, soud neplatnost nevysloví (§ 260 občanského zákoníku).
Podrobněji o § 1209 a postupu, jak jako přehlasovaný vlastník postupovat, najdete na stránce pojmu přehlasovaný vlastník. Konkrétní hranice, kdy soud rozhodnutí skutečně zruší, se případ od případu liší, u vážnějšího sporu se vyplatí probrat situaci s právníkem.
Co dělá váš hlas silnější
- Choďte na shromáždění osobně, nebo udělte plnou moc někomu, komu věříte. Menšinový podíl se počítá stejně, ať jste přítomni sami, nebo zastoupeni. A když s návrhem nesouhlasíte, hlasujte výslovně proti, jen tak si zachováte právo obrátit se na soud jako přehlasovaný vlastník.
- Spojte se s dalšími vlastníky. Sami nemůžete prosadit bod programu, s víc než čtvrtinou hlasů společně ano, a stejná hranice vám dovolí i svolat shromáždění, když to výbor na váš podnět neudělá.
- Nahlížejte do dokumentů SVJ, ať víte, o čem se doopravdy rozhoduje, dřív než přijde hlasování. Jak o nahlédnutí požádat, jsme popsali v právu vlastníka nahlížet do dokladů SVJ.
Právě proto vyvíjíme Domee.app
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Menšinový vlastník má na shromáždění právo účasti, vyjádření i hlasu podle svého podílu, ale rozhoduje většina přítomných hlasů, takže malý podíl váží málo. U hlasování per rollam je to jinak, většina se počítá ze všech vlastníků, takže mlčení ztěžuje přijetí návrhu podobně jako hlas proti. K soudu se ale jako přehlasovaný vlastník dostanete, jen když jste výslovně hlasovali proti. Rozhodnutí, se kterým zásadně nesouhlasíte, můžete do tří měsíců napadnout u soudu, buď jako přehlasovaný vlastník z důležitého důvodu (pokud jste hlasovali proti), nebo pro rozpor se zákonem či stanovami, ne proto, že jste prohráli. Nejvíc síly menšinovému hlasu dá pravidelná účast a spojení s dalšími vlastníky, kteří smýšlí podobně.
