Poslechnout jako podcast 19:31 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence
- Vlastník jednotky má široké právo nahlížet do dokladů SVJ – smluv, účetních knih i dokladů – a pořizovat si kopie (§ 1179 občanského zákoníku). Souhlas ostatních vlastníků nepotřebuje.
- Nejvyšší soud v roce 2024 potvrdil, že to platí i pro hlasovací lístky ostatních vlastníků z per rollam – a to bez udání důvodu. Per rollam totiž není tajná volba.
- Právo má hranice: SVJ zpřístupňuje jen listiny, které reálně má, poskytuje je šetrně k osobním údajům – a soustavné zahlcování výboru žádostmi může soud posoudit jako zneužití práva.
Vlastnice bytu v pražském domě chtěla po SVJ jednoduchou věc: nahlédnout do hlasovacích lístků z per rollam hlasování o účetní závěrce a pořídit si kopie. Výbor odmítl. A když se věc dostala k soudu, odvolací instance jí vzkázala, že by nejdřív měla vysvětlit, proč to vlastně chce vidět – jinak jde o šikanu. Spor doputoval až k Nejvyššímu soudu. Ten v září 2024 celou úvahu otočil: hlasování per rollam není tajná volba a vlastník žádný důvod uvádět nemusí. Rozsudek, který z jednoho sousedského sporu udělal vodítko pro všech zhruba 80 000 českých SVJ.
Pojďme si srovnat, na co všechno má vlastník právo nahlédnout, co přesně řekl Nejvyšší soud – a kde má transparentnost hranice, aby se z práva na informace nestal nástroj sousedské války.
Na co má vlastník právo nahlédnout?
Vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak SVJ hospodaří a spravuje dům – smí nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, do účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie (§ 1179 občanského zákoníku, k roku 2026). Je to kontrolní právo každého jednotlivého vlastníka – ne výsada shromáždění.
Prakticky to znamená:
- Smlouvy se správcem, dodavateli, pojišťovnou, bankou – vše, co se týká správy domu.
- Účetní knihy a doklady – faktury, výpisy, podklady k vyúčtování. Soudy dovodily, že vlastník si smí ověřit i vlastní vyúčtování a předpisy záloh.
- Kopie a opisy – právo nekončí u „koukni a běž“; výpisy, opisy a kopie zmiňuje zákon výslovně.
- Bez souhlasu ostatních. Právo na informace nezávisí na tom, jestli s tím sousedé souhlasí, ani na tom, jestli vlastník na shromáždění chodí.
Jedna důležitá procesní drobnost z judikatury: pokud dojde na spor, žaluje se SVJ jako právnická osoba – ne předseda nebo členové výboru osobně. Osobou odpovědnou za správu domu je společenství.
Smí vlastník vidět i hlasovací lístky sousedů?
Ano. Nejvyšší soud v rozsudku 26 Cdo 1767/2024 z 25. 9. 2024 potvrdil, že vlastník jednotky má právo nahlížet i do hlasovacích lístků ostatních vlastníků odevzdaných při hlasování per rollam – aniž by musel tvrdit a prokazovat jakýkoli důvod. A je jedno, že sám nehlasoval nebo že přijaté rozhodnutí nenapadl.
Logika soudu je vlastně prostá:
Per rollam prostě není tajná volba. Na shromáždění každý vidí zvednuté ruce – a korespondenční hlasování je jen jiná forma téhož rozhodování. Soud právo nahlížet opřel o analogii se zápisem ze shromáždění: u per rollam plní roli zápisu oznámení výsledku hlasování (§ 1213 občanského zákoníku) a právo nahlížet se vztahuje i na související dokumenty včetně lístků – jinak by kontrola výsledku postrádala smysl. Připomněl také, že právnické osoby musí dokumenty k rozhodování mimo zasedání uchovávat (§ 158a, od roku 2021).
Pro výbory z toho plyne jednoduché pravidlo: hlasovací lístky nejsou tajemství. Obsahují jen vyjádření hlasujícího, datum a podpis – žádné citlivé údaje, které by bylo potřeba před sousedy chránit.
Mimochodem, přesně tohle je důvod, proč se vyplatí mít průběh hlasování zdokumentovaný od začátku – jak má vypadat, jsme sepsali v průvodci hlasováním per rollam a ve vzoru zápisu ze shromáždění.
Kde má právo na informace hranice?
Právo nahlížet je široké, ale ne bezbřehé: SVJ zpřístupňuje jen dokumenty, které skutečně drží, poskytuje je způsobem šetrným k osobním údajům – a zjevné zneužívání práva soudní ochranu nedostane (§ 8 občanského zákoníku). Tři hranice, které judikatura vytyčila:
- Jen existující listiny. Soud SVJ nepřikáže dokument „vyrobit“ ani v tomto sporu neposuzuje, jestli výbor hospodaří dobře – řeší jen to, zda neprávem odpírá nahlédnutí do toho, co má.
- GDPR není záminka k odepření, ale rámec pro způsob. Údaje o vlastnících jsou z velké části veřejné v katastru a soudy odmítly používat ochranu údajů jako univerzální štít proti nahlížení. Zároveň ale platí: e-mailové adresy sousedů do seznamu vlastníků nepatří a SVJ je bez souhlasu nesmí vydávat dál. Šetrný způsob = zpřístupnit, co žadateli náleží, a nevystavovat zbytečně to ostatní.
- Zákaz šikany. Kdo jednu žádost drobí do desítek podání a žalob nebo výbor soustavně zahlcuje, může narazit – soudy takový výkon práva označily za zneužití a ochranu odepřely. Neuvedení důvodu ale šikana není; to Nejvyšší soud řekl jasně.
Jak o nahlédnutí požádat: vzor pro vlastníky
Stačí krátká písemná žádost, souhlas ostatních vlastníků ani zdůvodnění nepotřebujete. Nejrychleji se vyřídí, když je konkrétní: jaký dokument nebo období chcete vidět, kdy vám to vyhovuje a jakou formou odpověď čekáte.
Vzor formulace:
Dobrý den, v souladu s § 1179 občanského zákoníku žádám o nahlédnutí do [smlouvy se správcem / faktur za rok 2026 / podkladů k vyúčtování za byt č. X]. Navrhuji termín [datum] nebo jiný, který vám vyhovuje. Prosím o zaslání kopií, případně o možnost pořídit si vlastní kopie na místě. Děkuji, [jméno]
Tři věci dělají žádost jasnou:
- Konkrétní dokument nebo období, ne obecné „chci vidět účetnictví“.
- Navržený termín, ať se nečeká na to, kdo se ozve první.
- Forma odpovědi, kopie e-mailem, nebo osobní nahlédnutí s možností kopírování.
Když výbor na žádost dlouho nereaguje, připomeňte se písemně znovu a rovnou navrhněte přiměřenou lhůtu, třeba 14 dní. Samotné mlčení právo neruší, jen ho zbytečně natahuje.
Proč se transparentnosti nebát: chrání hlavně výbor
Zkušenost z domů, kde nahlížení funguje bez dramat, je jednoznačná: transparentní výbor řeší méně dohadů, méně anonymních spekulací „kam se poděly peníze“ – a má silnější pozici, kdyby na spor přece jen došlo. Většina žádostí o nahlédnutí totiž nevzniká ze zlé vůle, ale z nejistoty.
Praktický postup, když žádost přijde:
- Potvrďte přijetí a domluvte termín – přiměřená lhůta je v pořádku, mlčení ne.
- Připravte, co SVJ má – smlouvy, doklady, u per rollam oznámení výsledku a lístky. Nic nevyrábíte zpětně.
- Umožněte kopie a jen citlivé údaje třetích osob, které s žádostí nesouvisí, poskytněte šetrně.
- Zapište si, co a kdy bylo zpřístupněno – pro klid obou stran.
Modul Právní odpovědnost v Akademii Domee
Co všechno výbor odpovídá – a jak se chovat, aby spal klidně. Za 26 minut.
Modul Právní odpovědnost v Akademii Domee projde s výborem povinnosti, rizika a dobrou praxi. Zdarma.
Nejjednodušší nahlédnutí je to, které nemusíte organizovat
Když dokumenty domu žijí v šanonu u předsedy, každá žádost o nahlédnutí znamená domlouvání schůzky a večer skenování. V aplikaci Domee.app má dům strukturovaný archiv dokumentů s nastavitelnými právy přístupu (veřejné pro dům / jen orgány SVJ) – vlastník si smlouvy a podklady zobrazí sám a výbor tím většinu žádostí vyřídí, ještě než vzniknou. A u hlasování per rollam zůstává průběh dohledatelný automaticky: kdo, kdy a jak hlasoval, s ověřením hlasu kódem na e-mail – takže „umožnit nahlédnout“ je otázka pár kliknutí, ne víkendové archeologie.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Shrnutí
Právo nahlížet do dokladů SVJ patří každému vlastníkovi: smlouvy, účetní knihy, doklady i kopie z nich (§ 1179), a od září 2024 je díky Nejvyššímu soudu jasno i v tom, že per rollam lístky nejsou tajné a důvod se neuvádí. Žádost stačí písemná, konkrétní, s navrženým termínem, k ničemu víc se nemusíte zavazovat. Hranice existují – jen existující listiny, šetrnost k osobním údajům, zákaz šikany – ale jako celek platí: informace v SVJ nejsou majetkem výboru, jsou majetkem domu. Výbor, který je sdílí sám od sebe, si šetří dohady, čas i právní rizika. A vlastník, který se ptá, nedělá nic špatného – jen využívá právo, které mu zákon dal.