Nikdo nechce dělat předsedu SVJ: co teď? Řešení pro váš dům

Poslechnout jako podcast 13:46 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence

• Dům bez statutárního orgánu není jen nepříjemnost: když se situace neřeší, soud může SVJ jmenovat opatrovníka – cizího člověka, kterého dům platí a nevybíral si ho (§ 165 občanského zákoníku).
• Řešení jsou v zásadě tři: najít dobrovolníka a funkci mu odlehčit, zvolit profesionálního předsedu (zákon nevyžaduje, aby byl vlastníkem), nebo kombinaci – výbor z vlastníků + externí pomoc na účetnictví a administrativu.
• Nejčastější důvod, proč nikdo nechce kandidovat, není zlá vůle, ale strach z odpovědnosti a představa hodin papírování. Obojí se dá výrazně zmenšit – a přesně o tom je tenhle článek.

„Tak ještě jednou: kdo je pro, aby funkci předsedy vzal pan Novák?“ Ticho. Pan Novák si najednou velmi pozorně prohlíží podlahu. Vedle něj paní Svobodová, která dělala předsedkyni posledních osm let, drží v ruce papír s rezignací a tváří se, že tentokrát už opravdu ne. Zná to skoro každý dům: shromáždění, na kterém se nevolí, ale přemlouvá. A čím déle přemlouvání trvá, tím víc to vypadá, že funkce předsedy je trest, ne služba sousedům.

Pojďme si říct, co se reálně stane, když dům zůstane bez výboru, jaké možnosti zákon nabízí, a hlavně: co udělat, aby funkci zase někdo chtěl.

Co se stane, když SVJ nemá výbor ani předsedu?

Bez statutárního orgánu dům právně „stojí“: nemá kdo podepisovat smlouvy, svolávat shromáždění ani jednat s úřady, a pokud vlastníci situaci neřeší, jmenuje soud SVJ opatrovníka (§ 165 občanského zákoníku). To není strašení, ale popis mechanismu, který má dvě fáze:

1. Nejdřív pomoc: když výbor nemá dost členů k rozhodování, může kterýkoli vlastník (každý, kdo osvědčí právní zájem) navrhnout soudu, aby jmenoval chybějící členy dočasně, než si dům zvolí nové.
2. Pak převzetí: pokud se nic neděje, soud jmenuje společenství opatrovníka, a to i bez návrhu, jakmile se o situaci dozví (třeba od rejstříkového soudu). Opatrovník bývá advokát, jeho odměnu platí SVJ a vlastníci ztrácejí nad správou domu kontrolu. Je to nejdražší a nejméně pohodlná varianta „řešení“ – přesně ta, které se chcete vyhnout.

Praktický mezidůsledek, který pocítíte dřív než soud: banka nemá s kým jednat o úvěru, dodavatelé nemají s kým podepsat smlouvu a dům nemá, kdo by svolal shromáždění, které by to celé vyřešilo.

Proč nikdo nechce kandidovat a co s tím?

Dva skutečné důvody, proč se na shromáždění nikdo nehlásí: strach z osobní odpovědnosti a představa, že funkce znamená desítky hodin neplaceného papírování. Obojí je z velké části řešitelné.

• Odpovědnost má pravidla, ne past. Člen výboru odpovídá za postup, ne za výsledek: kdo rozhoduje informovaně, v zájmu domu a s péčí řádného hospodáře (§ 159), neručí za to, že se rozhodnutí nakonec nevyplatilo. Zákon nechce, aby byl předseda právník, účetní a stavař v jedné osobě. Chce, aby poznal, kdy na něco nestačí, a přizval odborníka. A zbytek strachu umí dům ošetřit pojištěním odpovědnosti členů volených orgánů (tzv. D&O) kryje neúmyslné chyby ve funkci a pro váhajícího kandidáta je zpráva „dům tě pojistí“ často tím posledním argumentem, který rozhodne.
• Papírování se dá zmenšit řádově. Většina agendy předsedy je opakovaná administrativa: svolat schůzi, spočítat hlasy, udělat zápis, dohledat dokument, ohlídat revize, odpovědět na dotazy sousedů. Přesně tenhle typ práce umí digitalizace zredukovat z večerů na minuty, o tom níže.
• Odměna není sprosté slovo. Funkce má cenu. Přiměřená odměna schválená shromážděním je legitimní a často levnější než externí správa, jak na to, jsme rozebrali v článku o odměnách členů výboru.

A jedna poctivá poznámka na druhou stranu: kdo funkci vezme s tím, že „ničemu nerozumím a rozumět nechci“, jedná podle zákona nedbale už tím, že v ní setrvává. Řešením není hrdinství jednotlivce, ale nastavení, ve kterém funkce dává smysl.

Profesionální předseda: kdy dává smysl a kolik stojí?

Statutárním orgánem SVJ může být místo výboru předseda společenství a zákon nevyžaduje, aby to byl vlastník bytu v domě (§ 1205 občanského zákoníku; stačí plná svéprávnost a bezúhonnost). Profesionální předseda je proto legální a v Česku rostoucí řešení pro domy, kde se dobrovolník nenajde.

Co byste měli vědět, než ho dům zvolí:

• Musí to umožnit stanovy. Pokud stanovy počítají jen s výborem, je prvním krokem jejich změna (statutárním orgánem předseda společenství), od roku 2020 už k běžné změně stanov zpravidla nepotřebujete notáře, podrobně viz náš průvodce stanovami.
• Cena: orientačně se profesionální předseda pohybuje ve stovkách korun na byt měsíčně, rozpětí a srovnání s ostatními modely správy najdete v článku profesionální správce vs. samospráva.
• Kontrola zůstává domu: shromáždění předsedu volí i odvolává a rozhoduje o zásadních věcech dál samo. Vyplatí se zřídit kontrolní komisi nebo aspoň domluvit pravidelný reporting.
• Pozor na kvalitu: trh roste a s ním i rozptyl kvality. Chtějte reference z konkrétních domů, pojištění odpovědnosti a jasnou smlouvu o rozsahu služeb.
• Pozor na střet zájmů: předsedou může být i právnická osoba, která pak zmocní konkrétního člověka (§ 154 občanského zákoníku), ale pokud by šlo přímo o vaši správcovskou firmu, vzniká citlivá situace: předseda by podepisoval smlouvu o správě „sám se sebou“. Takovou smlouvu a její podmínky ať vždy předem výslovně schválí shromáždění; jinak hrozí, že pro konkrétní jednání bude muset soud jmenovat opatrovníka.

Třetí cesta: nechat funkci lidem z domu, ale odlehčenou

Pro většinu domů je nejzdravější model stále výbor z vlastníků: lidé, kteří v domě bydlí, rozhodují o svém. Podmínkou je, aby funkce nepožírala večery, a to je dnes hlavně otázka nástrojů a dělby práce.

Tři kroky, které v praxi vracejí ochotu kandidovat:

1. Přenést rutinu na nástroje. Svolání schůze s podklady, hlasování s automatickým počítáním hlasů podle podílů, zápis, archiv dokumentů, hlídání termínů revizí – to všechno dnes zvládne aplikace, ne víkend předsedy.
2. Nakoupit odbornost, ne celou správu. Účetnictví externí účetní, technické prohlídky odborná firma a výboru zůstane rozhodování, ne exekutiva.
3. Rozdělit role a schválit odměny. Tříčlenný výbor, kde každý drží jednu oblast (finance, technika, komunikace), unese funkci vedle práce. Odměna schválená shromážděním dává funkci vážnost a tip k rozúčtování: odměny statutárního orgánu (stejně jako další náklady vlastní správní činnosti, včetně softwaru pro správu) se podle § 1180 odst. 2 občanského zákoníku nerozpočítávají podle velikosti bytů, ale na každou jednotku stejně. Garsonka i mezonet přispívají na předsedu stejným dílem.

Nejlepší kandidát je ten, kterému nedáte důvod odmítnout

Když se pana Nováka ze začátku článku zeptáte, proč mlčel, neřekne „nechci pomoct domu“. Řekne „nechci trávit večery papíry a bát se, že něco zkazím“. V aplikaci Domee.app výbor svolá schůzi s podklady na pár kliknutí, hlasování per rollam proběhne z telefonů vlastníků s ověřením hlasu kódem na e-mail a váhou hlasů podle podílů z katastru, zápis se vygeneruje z průběhu schůze a dokumenty domu leží ve strukturovaném archivu, kde je najde i nástupce. Funkce předsedy se tím nezmění v procházku, ale přestane být trestem. A to je přesně ten rozdíl, který rozhoduje, jestli se na příštím shromáždění někdo přihlásí.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉