- Kdo platí zásah proti holubům, hmyzu nebo plísni, se řídí jedním pravidlem: je problém a jeho příčina ve společných částech domu, nebo v bytě a způsobený chováním vlastníka?
- Fasáda, střecha, balkony a okna jsou společné části domu (§ 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), jejich opravy platí SVJ z příspěvků na správu. U balkonu, který užíváte jen vy, ale běžnou údržbu a drobné opravy hradíte sami (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku).
- Plíseň ze zatékání nebo špatné izolace domu platí SVJ, plíseň ze špatného větrání nebo topení v bytě je na vlastníkovi.
Na výboru přistane stížnost: paní z třetího patra má na balkoně holubí hnízdo a trvá na tom, že to musí vyřešit SVJ. O patro níž zase soused hlásí plíseň v koupelně a čeká, že mu ji dům zaplatí. Výbor neví, kde končí jeho povinnost a kde začíná vlastníkova, a nakonec řeší oba případy od oka, podle toho, kdo je hlasitější.
Přitom existuje jednoduché měřítko, které funguje u všech tří potíží stejně: záleží na tom, kde problém a jeho příčina skutečně jsou.
Kdo platí, když holubi hnízdí na fasádě nebo balkoně?
Fasáda, střecha a balkony jsou společné části domu, takže ochranu proti holubům na fasádě a střeše platí SVJ, u balkonu ve výlučném užívání se náklady dělí mezi SVJ a vlastníka (§ 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Zákon řadí mezi společné části i obvodové stěny, střechu s okapy a žlaby, a balkony a lodžie, i když jsou přístupné jen z jednoho bytu a ve výlučném užívání jeho vlastníka.
Prakticky to znamená:
- Hnízdění na fasádě, atice nebo střeše řeší a platí SVJ, jde o zásah do konstrukce domu.
- Balkon ve výlučném užívání je pořád společná část, ale náklady jsou rozdělené: běžnou údržbu a drobné opravy, třeba úklid trusu a odstranění hnízda, platí vlastník bytu, větší opravy konstrukce platí SVJ (§ 1175 odst. 2 občanského zákoníku). Síť nebo hroty na balkoně mění vzhled společné části, domluvte je proto předem s výborem. Ten rozhodne, jestli je objedná dům (třeba pro celou fasádu najednou), nebo si je vlastník pořídí sám.
- Konkrétní rozdělení běžné údržby vs. oprav konstrukce si ověřte v prohlášení vlastníka budovy a ve stanovách, může se dům od domu lišit.
- Když holuby do domu láká soused krmením, jde o obtěžování sousedů a výbor ho může vyzvat, aby toho nechal. Zákon výslovně počítá i s „vnikáním zvířat“ (§ 1013 občanského zákoníku).
Kdo platí hubení hmyzu v domě?
Pokud se hmyz drží v jednom bytě, hubení si platí vlastník sám jako běžnou péči o domácnost, pokud napadá společné prostory nebo se šíří napříč víc byty ze společného zdroje, jde o správu domu a platí SVJ. Rozhodující je, kde je ohnisko problému. Při zvýšeném výskytu hmyzu nebo hlodavců v obytných prostorech zákon ukládá zajistit odborný zásah výslovně vlastníkovi nemovitosti nebo společenství vlastníků (§ 57 zákona č. 258/2000 Sb.).
- Švábi nebo štěnice v jednom bytě bez souvislosti se sousedy jsou obvykle věcí toho vlastníka.
- Hmyz ve sklepě, instalační šachtě nebo společných chodbách je problém společných částí, hubení objednává a platí SVJ.
- Šíření mezi víc byty přes společné rozvody nebo zdi vyžaduje koordinovaný zásah celého domu, který objedná SVJ. Pokud se ale prokáže, že zdroj je v jednom bytě a vlastník problém zanedbal, může po něm SVJ náklady chtít jako náhradu škody (§ 2910 občanského zákoníku). A když zanedbaný byt přímo ohrožuje sousední, smí výbor jednat i sám (§ 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).
Kdo platí odstranění plísně?
Klíčová je příčina: plíseň ze zatékání, vadné izolace nebo poruchy na společných rozvodech platí SVJ jako opravu vady společné části, plíseň ze špatného větrání nebo nedostatečného topení v bytě je náklad vlastníka. Stejná plíseň na stěně tak může mít úplně jiného plátce podle toho, odkud se vzala.
Typické situace:
- Zatékání střechou nebo fasádou: opravu střechy, fasády nebo izolace platí SVJ. Poškozené omítky a malbu v bytě po SVJ můžete chtít jako náhradu škody, nejjistěji tehdy, když zatékání nahlásíte a SVJ ho včas neřeší (§ 2910 občanského zákoníku).
- Prasklé stoupací potrubí nebo rozvod před vaším vodoměrem či uzávěrem (společná část): oprava i sanace plísně jde ze správy domu. Rozvody vody za vodoměrem v bytě ale společnou částí nejsou, i když vedou ve zdi, a jejich poruchu platí vlastník bytu (§ 6 písm. d) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Co dělat, když voda teče i k sousedům, a kdo platí škody, rozebíráme v článku Havárie na stoupačce: kdo platí opravu a škody u sousedů.
- Nedostatečné větrání, sušení prádla v bytě bez odvětrání, nedotápění: plíseň si způsobil vlastník sám, řeší a platí ji sám.
Co dělat, když se výbor a vlastník neshodnou na příčině?
Když není jasné, jestli je vinou dům, nebo způsob užívání bytu, pomůže nezávislé posouzení, ne dohady. Stavební technik nebo znalec z oboru stavebnictví (vlhkost, tepelná technika) dokáže určit, jestli jde o stavební vadu, nebo o důsledek špatného větrání, a výsledek dá oběma stranám jistotu, kdo náklad nese. Posudek zaplatí ten, kdo ho objedná. Pokud spor dojde až k soudu, náklady na znalce patří k nákladům řízení a nakonec je zpravidla nese ten, kdo spor prohraje (§ 137 a § 142 občanského soudního řádu).
Než k posouzení dojde, vyplatí se mít celou situaci zdokumentovanou: kdy problém vznikl, jak vypadal, co bylo nahlášeno a kdy. Fotky a datum nahlášení pak rozhodnou spor rychleji, než kdyby se řešil jen po paměti.
Mimochodem, přesně proto se hodí mít hlášení poruch na jednom místě. V Domee.app vlastník nahlásí problém i s fotkou přímo z mobilu, výbor ho vidí a může rovnou přiřadit řešiteli, takže je jasné, kdy a co bylo nahlášeno, i kdyby se o tom později vedl spor.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Modul Správa nemovitosti v Akademii Domee
Co je společná část a co ne, a kdo za co platí, vás provede za 23 minut. Zdarma.
Shrnutí
Kdo platí zásah proti holubům, hmyzu nebo plísni, se pozná podle jednoho pravidla: je problém a jeho příčina ve společných částech domu, nebo v bytě a způsobený chováním vlastníka? Fasáda, střecha a balkony jsou společné části, takže ochranu proti holubům na fasádě a střeše platí SVJ, úklid trusu na balkoně, který užíváte jen vy, ale platí vlastník. Hubení hmyzu je na vlastníkovi, pokud jde jen o jeden byt, na SVJ, pokud se šíří přes společné prostory. Plíseň ze zatékání nebo vadné izolace platí SVJ, plíseň ze špatného větrání je náklad vlastníka. Když je příčina sporná, pomůže nezávislé posouzení a dobrá dokumentace, ne dohady.
