Kamery v bytovém domě a GDPR: co smíte a co už ne

Poslechnout jako podcast 11:13 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence

• Kamerový systém se záznamem dělá z SVJ správce osobních údajů – potřebujete odůvodněný oprávněný zájem, dokumentaci (balanční test, záznam o činnostech) a informační cedule.
• O instalaci by mělo rozhodnout shromáždění – stačí většina hlasů přítomných (§ 1206 NOZ), souhlas úplně všech vlastníků zákon nevyžaduje.
• Kamery nesmí mířit na vstupní dveře konkrétních bytů; délku uchování záznamu musíte umět odůvodnit (vodítkem zůstává řád dnů, ne měsíců).

Ve sklepě už potřetí za půl roku zmizela kola a někdo opakovaně kope do vchodových dveří. Na schůzi výboru padne jasný závěr: „Dáme tam kamery.“ Jenže hned vzápětí přijde sprška otázek, na které nikdo nezná odpověď. Může kamera snímat i chodbu před byty? Musí souhlasit všichni v domě, včetně paní z přízemí, která je zásadně proti? A co ta zkratka GDPR – nehrozí kvůli pár kamerám domu pokuta?

Kamery v bytovém domě jsou jedno z věčných sousedských témat: půlka domu je vnímá jako ochranu majetku, druhá jako Velkého bratra na chodbě. Dobrá zpráva je, že pravidla jsou dnes poměrně čitelná – Úřad pro ochranu osobních údajů (ÚOOÚ) vydal v únoru 2024 metodiku přímo pro kamerové systémy včetně bytových domů, a to i se vzorovými dokumenty. Pojďme si projít, co smíte, co už ne a jak celý proces udělat právně čistě.

Kdy se na kamery v domě vztahuje GDPR?

Kamerový systém se záznamem, na kterém lze identifikovat osoby, je zpracováním osobních údajů – a SVJ se jeho spuštěním stává správcem osobních údajů se všemi povinnostmi podle GDPR. Nezáleží na tom, že jde „jen o náš dům“: chodby, sklepy a vchody používají kromě vlastníků i nájemci, návštěvy, pošťáci nebo řemeslníci.

Právním základem provozu je u bytových domů typicky oprávněný zájem (čl. 6 odst. 1 písm. f) GDPR) – ochrana majetku a bezpečí osob v domě. Oprávněný zájem ale není bianco šek: musí být skutečný a doložitelný. Opakované krádeže, vandalismus nebo vloupání do sklepních kójí jsou přesně ten důvod, který obstojí; „chceme mít přehled, kdo chodí za kým“ naopak ne. Zájem domu se navíc vždy poměřuje se soukromím lidí, kteří v něm bydlí – k tomu slouží tzv. balanční test (viz dokumentace níže).

Hranice směrem dolů: kamera bez záznamu (jen živý obraz, nic se neukládá) je mírnější zásah, u kterého většina povinností správce odpadá – pro řešení incidentů je ale prakticky bezcenná. A atrapa kamery sice není zpracováním osobních údajů, zato je to past na důvěru v domě: slibuje ochranu, kterou neposkytuje.

Kdo o kamerách rozhoduje: výbor, nebo shromáždění?

O pořízení kamerového systému by mělo rozhodnout shromáždění vlastníků – k přijetí usnesení stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže vaše stanovy vyžadují víc (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku). Souhlas všech vlastníků v domě potřeba není – a v praxi by ani nebyl dosažitelný.

Proč shromáždění, a ne jen výbor? Ze dvou důvodů:

• Kompetenčně: instalace kamer je zásah do společných částí a investice, která u většiny domů přesáhne limity, o nichž smí výbor rozhodovat sám (§ 1208 občanského zákoníku, ve spojení s limity nařízení vlády č. 366/2013 Sb. – podrobně jsme je rozebrali v článku o limitech výboru u fondu oprav).
• Prakticky: usnesení shromáždění je nejsilnější doklad oprávněného zájmu domu. Až se za rok někdo zeptá „kdo si to tady vymyslel“, odpověď zní: dům si to odhlasoval, tady je zápis.

„K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.“ – § 1206 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

Tomáš Foltas

Nesouhlasící vlastník tedy instalaci nezablokuje – má ale právo, aby systém respektoval jeho soukromí (viz další kapitola) a aby dům plnil informační povinnosti vůči všem.

Kam kamery smí mířit – a kam už ne?

Metodika ÚOOÚ z roku 2024 rozlišuje prostory podle míry zásahu do soukromí: sklepy, garáže a plášť budovy jsou nejméně problematické, vchody a společné chodby vyžadují běžnou obezřetnost a výtahy řadí mezi prostory s vysokou mírou zásahu; záběr na vstupní dveře konkrétních bytů pak dlouhodobá rozhodovací praxe ÚOOÚ považuje za nepřiměřený zásah do soukromí. Selský rozum: čím blíž soukromí domácnosti, tím silnější důvod potřebujete.

Prakticky (k roku 2026, dle metodiky ÚOOÚ):

• ✅ Bez větších problémů: sklepní kóje, kolárny, garáže a parkovací stání, vnější plášť domu, prostory s popelnicemi.
• ⚠️ S rozmyslem: hlavní vchody a zádveří, společné chodby – záběr nastavte tak, aby snímal prostor, ne konkrétní domácnosti; výtahy metodika řadí mezi prostory s vyššími nároky na odůvodnění.
• ❌ Ne: záběr na vstupní dveře jednotlivých bytů (mapuje, kdo kdy chodí ke konkrétní domácnosti), okna bytů – a veřejný chodník či ulici smí kamera zabírat jen ve zcela nezbytném pásu bezprostředně u domu (metodika uvádí orientačně 1,5–2 m od fasády).

Jak dlouho uchovávat záznam? Jen po dobu, kterou umíte odůvodnit. Léta se jako vodítko uvádělo maximálně 72 hodin; metodika z roku 2024 pevný strop nestanovuje a připouští i delší dobu – ale vždy z konkrétních, v dokumentaci popsaných důvodů (např. víkendy a svátky, kdy si incidentu nikdo nevšimne). Řád dnů je obhajitelný, řád měsíců u běžného bytového domu ne.

Jaká dokumentace a cedule jsou povinné?

Legální kamerový systém stojí na třech dokumentech – balančním testu, záznamu o činnostech zpracování a informaci pro obyvatele – plus na viditelných cedulích u vstupů do monitorovaných prostor. Ke všem třem zveřejnil ÚOOÚ v metodice z 8. 2. 2024 vzory, takže není nutné je vymýšlet od nuly.

1. Balanční test – písemné poměření: co nám hrozí (doložené incidenty) vs. do čího soukromí a jak zasahujeme. Tady se rozhoduje, jestli oprávněný zájem obstojí.
2. Záznam o činnostech zpracování – technická karta systému: kde jsou kamery, co snímají, jak dlouho se záznam drží, kdo k němu má přístup.
3. Informace o zpracování (čl. 13 GDPR) – u vstupů piktogramová cedule („prostor je monitorován…“ s uvedením správce) a k tomu podrobná textová informace dostupná obyvatelům, třeba na nástěnce nebo webu domu.

K tomu dvě provozní pravidla, na kterých se v praxi nejčastěji chybuje: k záznamu smí mít přístup jen úzký, jmenovitě určený okruh osob (typicky pověřený člen výboru) – ne každý, kdo si řekne. A pokud vám systém instaluje a servisuje externí firma s přístupem k záznamům, potřebujete s ní zpracovatelskou smlouvu.

Zloděj na záznamu: komu ho smíte dát?

Záznam z kamer smíte předat policii, soudu nebo přestupkové komisi obce – nikdy ho nevyvěšujte na nástěnku ani nesdílejte v domovní skupině. Je to nejčastější přešlap dobré vůle: výbor chce sousedy varovat, a tak dá fotku „pachatele“ na nástěnku nebo do chatu domu. Tím ale sám porušuje GDPR – zveřejňuje osobní údaje bez právního základu, a to i v případě, že dotyčný skutečně něco provedl. Správný postup je prostý: záznam zajistit, předat policii a dům informovat obecně („v noci na úterý došlo k vloupání do kóji, věc řeší policie“).

Mimochodem – hlasování o kamerách nemusí čekat na schůzi

Kamery jsou přesně ten typ rozhodnutí, které umí dům rozdělit – a proto si zaslouží řádné hlasování, ne rozhodnutí „tiché většiny“ výboru. Pokud nechcete čekat měsíce na příští shromáždění, nabízí se hlasování per rollam: v aplikaci Domee.app výbor založí otázku s podklady (nabídka, plánek rozmístění kamer, návrh pravidel), vlastníci hlasují z telefonu a každý hlas se ověří šestimístným kódem na e-mail. Váha hlasu se počítá podle podílu z katastru a kdo nehlasuje, tomu se po termínu automaticky přiřadí „Zdržel se“ – výsledek je tedy nezpochybnitelný a doložitelný. Balanční test, usnesení i provozní pravidla pak uložíte do dokumentů domu s přístupem jen pro orgány SVJ. Kdyby se za dva roky ptal ÚOOÚ nebo nespokojený soused, všechno dohledáte na pár kliknutí.

Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.

Mgr. Tomáš Foltas

CMO Domee.app

Tomáš je markeťák každým coulem, navíc je členem kontrolní komise v SVJ a dennodenně řeší agendu spojenou se správou domu s 60 bytovými jednotkami

in✉