- „Domovní schůze“ není zákonný pojem, jen lidové označení. Jedinou schůzí, která může za SVJ přijímat závazná rozhodnutí, je shromáždění (§ 1206 občanského zákoníku).
- Aby rozhodnutí platilo, musí být shromáždění řádně svoláno: pozvánka s předstihem, program a splněné kvorum.
- Neformální posezení sousedů, chat domu nebo domluva na chodbě žádné usnesení SVJ nepřijme, i kdyby se na něčem shodli všichni přítomní.
Výbor svolá sousedy na neformální sraz ve společenské místnosti, chce probrat výběr firmy na opravu střechy. Přijde deset lidí, dohodnou se na jedné z nabídek, výbor si to zapíše a druhý den objedná práce. Za měsíc se ozve vlastník, který na srazu nebyl: prý žádné rozhodnutí neplatí, protože to nebylo žádné shromáždění, jen „domovní schůze“. Výbor je zaskočený: vždyť se přece sešli a domluvili.
Rozdíl mezi „domovní schůzí“ a shromážděním není slovíčkaření. Je to hranice mezi rozhodnutím, které SVJ zavazuje, a schůzkou, která má stejnou právní váhu jako povídání u kávy.
Co je vlastně shromáždění?
Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ, který jako jediný tvoří všichni vlastníci jednotek a který rozhoduje o zásadních otázkách společenství (§ 1206 odst. 1 a § 1208 občanského zákoníku). Každý vlastník má na shromáždění počet hlasů podle velikosti svého podílu na společných částech domu, ne jeden hlas na osobu.
Aby shromáždění mohlo rozhodovat, musí být přítomna většina všech hlasů v domě, to je kvorum. Rozhoduje se pak většinou hlasů přítomných vlastníků, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují víc.
Proč „domovní schůze“ není totéž
Žádný zákon pojem „domovní schůze“ nezná. Kdykoli si sousedé sednou k diskuzi bez formálního svolání, tedy bez pozvánky s předstihem, bez programu a bez ověřeného kvora, nejde o zasedání orgánu SVJ. Co si tam řeknou nebo na čem se shodnou, nemá právní váhu usnesení společenství, ať už je přítomných lidí sebevíc.
Prakticky to znamená: sraz sousedů, kde si popovídáte o plánované opravě, je naprosto v pořádku a užitečný. Problém nastává ve chvíli, kdy si výbor takový sraz splete se shromážděním a začne podle „rozhodnutí“ z neformální schůzky jednat, jako by šlo o usnesení SVJ.
Co dělá ze schůze právoplatné shromáždění?
Aby schůze měla váhu shromáždění, musí ji řádně svolat oprávněná osoba, zpravidla statutární orgán, s pozvánkou, která dorazí vlastníkům s dostatečným předstihem a obsahuje program jednání (§ 1207 občanského zákoníku). Teprve pak se na ní dá platně hlasovat. Když výbor na podnět vlastníků s víc než čtvrtinou hlasů shromáždění do 30 dnů nesvolá, mohou ho tihle vlastníci svolat sami, na náklady SVJ.
Tři podmínky musí být splněné najednou:
- Řádné svolání: pozvánka odešlá s předstihem, s programem a podklady k projednávaným bodům.
- Kvorum: přítomna musí být většina všech hlasů v domě, ne jen většina přítomných lidí.
- Hlasování podle podílů: rozhoduje se většinou hlasů přítomných vlastníků, váženou podle velikosti podílu, ne podle počtu hlav.
Přesný postup svolání, lhůty a náležitosti pozvánky jsme rozebrali v článku o svolání shromáždění SVJ.
Co hrozí, když se rozhoduje mimo řádné shromáždění?
Rozhodnutí přijaté mimo řádně svolané shromáždění nemá právní sílu usnesení SVJ a vlastník, který s ním nesouhlasí, ho u soudu snadno napadne. Přehlasovaný nebo opomenutý vlastník může do tří měsíců od chvíle, kdy se o rozhodnutí dozvěděl, navrhnout soudu, aby o věci rozhodl sám (§ 1209 občanského zákoníku).
Pro výbor to v praxi znamená zbytečné riziko: peníze utracené na základě neplatného rozhodnutí, spor se sousedem a nutnost celé rozhodování zopakovat už řádně. Vyplatí se proto rozlišovat: na neformálním srazu diskutovat a připravovat půdu, formální hlasování nechat na skutečném shromáždění.
A co schůze výboru?
Schůze výboru je ještě jiná věc: sejde se na ní jen výbor sám, ne všichni vlastníci, a v rámci běžné správy domu na ní výbor přijímá plně závazná rozhodnutí za SVJ. I schůze výboru se řídí podobnými pravidly (svolání, zápis, rozhodování většinou), ale jejím účastníkem je jen výbor, ne celé společenství, a nemůže nahradit rozhodnutí v otázkách, které zákon nebo stanovy vyhrazují shromáždění. Kdo v domě slyší „byla schůze“, může jít o kteroukoli ze tří věcí: neformální sraz sousedů, schůzi výboru, nebo shromáždění. Jen shromáždění může za SVJ závazně rozhodovat v otázkách vyhrazených vlastníkům, o běžné správě rozhoduje na svých schůzích výbor.
Mimochodem, tenhle zmatek v pojmech řeší modul Schůze v Domee.app jednoduše: appka pozvánku na shromáždění rozešle, přes QR kód spočítá kvorum v reálném čase a hlasování rovnou zaznamená s vahou podle podílu, takže nikdy nevznikne pochybnost, jestli šlo o skutečné shromáždění, nebo jen o posezení sousedů.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložená na zabezpečených serverech Amazon Web Services (AWS) v Evropské unii. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat do 30 dnů v souladu s GDPR.
Modul Shromáždění a hlasování v Akademii Domee
Jak řádně svolat schůzi, spočítat kvorum a nerozhodovat mimo shromáždění, vás provede za 23 minut. Zdarma.
Shrnutí
„Domovní schůze“ je jen lidové označení, zákon ho nezná. Jedinou schůzí, která může za SVJ přijímat závazná rozhodnutí v otázkách vyhrazených vlastníkům, je shromáždění: musí ho řádně svolat oprávněná osoba, zpravidla statutární orgán, pozvánkou s předstihem a programem, musí být splněné kvorum a hlasuje se podle podílů, ne podle počtu hlav. Rozhodnutí z neformálního srazu sousedů nemá žádnou právní váhu a schůze výboru nemůže nahradit rozhodnutí v otázkách vyhrazených shromáždění, i když v rámci běžné správy domu jsou usnesení výboru plně závazná. Přehlasovaný vlastník může rozhodnutí shromáždění do tří měsíců napadnout u soudu. Kdo si tohle rozlišení ohlídá, ušetří si zbytečné spory i opakování rozhodnutí.
