Představte si pana Nováka, čestného předsedu menšího SVJ, jak v březnu sedí u kuchyňského stolu obklopený šanony, fakturami a výpisy z účtů. Snaží se pochopit, jestli ty úroky z terminovaného vkladu, které dům naspořil na novou střechu, znamenají, že musí běžet na finanční úřad. Pan Novák, stejně jako tisíce dalších dobrovolníků ve výborech, nechce udělat chybu, ale daňové zákony mu připadají jako psané v cizím jazyce. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) sice není klasická firma, ale jako právnická osoba má vůči státu své povinnosti, které nelze ignorovat. Dobrou zprávou je, že většina běžných příjmů domu je od daně osvobozena – ale musíte vědět, kde leží ona dělící čára.
Daň z příjmů SVJ: Kdo má povinnost podat přiznání?
Společenství vlastníků jednotek podává daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob pouze v případě, že v daném roce dosáhlo zdanitelných příjmů, které nejsou od daně osvobozeny nebo z nichž nebyla daň vybrána srážkou. SVJ podle zákona (§ 17a odst. 2 písm. e) ZDP) výslovně není veřejně prospěšným poplatníkem. V očích finančního úřadu je společenství běžným poplatníkem se standardní sazbou daně (aktuálně 21 %) a nemá nárok na daňové úlevy určené pro neziskový sektor.
Pokud vaše společenství žije pouze z příspěvků vlastníků do fondu oprav a z úhrad za služby (voda, teplo, odpad), daňové přiznání podávat nemusíte. Zákon vám dává výjimku, abyste zbytečně nezatěžovali sebe ani úředníky administrativou, která by státu nepřinesla žádné peníze.
Kdy se ale karta obrací a přiznání je nutností? Typicky jde o tyto situace:
- Příjmy z pronájmu společných částí: Tady výbory často chybují. Společné části (fasáda, kočárkárna) právně nepatří SVJ, ale všem vlastníkům podle jejich podílů. Proto tento příjem není příjmem SVJ a společenství ho nedaní. Tyto peníze se dělí mezi majitele bytů a každý si svůj podíl musí zdanit sám ve svém osobním přiznání.
- Úroky a příjmy z majetku: Pokud má SVJ zdanitelné příjmy z úroků z vkladů (pokud nejsou sraženy bankou u zdroje) nebo příjmy z prodeje majetku.
- Úroky z prodlení a sankce: Pokud soused zaplatí pokutu nebo úrok za pozdní úhradu záloh, jde o typický zdanitelný příjem SVJ, ze kterého se odvádí daň 21 % a kvůli kterému obvykle vzniká povinnost podat daňové přiznání.
- Podnikatelská činnost: Jakákoliv jiná komerční aktivita, kterou by SVJ vyvíjelo nad rámec prosté správy domu.
Jaké příjmy jsou u SVJ od daně osvobozeny?
Většina finančních prostředků v SVJ spadá do kategorie příjmů, které vůbec nejsou předmětem daně podle § 18 odst. 2 písm. f) zákona o daních z příjmů. Je to důležitý rozdíl – nejde o „osvobození“, tyto peníze stát jako zdanitelný příjem SVJ vůbec nevidí a v daňovém přiznání se proto vůbec neřeší. Toto pravidlo existuje proto, aby stát nedanil peníze, které si lidé v podstatě jen „přeposílají“ z vlastní kapsy na společnou opravu střechy nebo výtahu.
Mezi osvobozené příjmy patří:
- Příspěvky na správu: Peníze, které vlastníci posílají na provoz domu a do fondu oprav.
- Úhrady za služby: Platby za vodu, teplo, úklid chodeb či odvoz odpadu, které SVJ pouze přerozděluje dodavatelům.
- Nájem od vlastníků: Pokud si vlastník v domě pronajímá například společný sklep, tento příjem je pro SVJ rovněž osvobozen.
Daň z nemovitých věcí: Kdo ji platí?
Daň z nemovitých věcí za bytové jednotky a podíly na společných částech domu a pozemku hradí vždy přímo jednotliví vlastníci, nikoliv společenství vlastníků jako právnická osoba. Tato daň je pro SVJ často zdrojem zmatení, předsedové se občas ptají, zda mají podávat přiznání za celý dům. Odpověď je jasná: Ne.
Každý majitel bytu podává své vlastní přiznání k dani z nemovitých věcí (obvykle do konce ledna po roce, kdy byt koupil) a státu ji platí sám za sebe. SVJ by se s touto daní setkalo pouze v naprosto výjimečném případě, kdy by samo vlastnilo nějaký pozemek nebo budovu, která by nebyla rozdělena na jednotky a nepatřila by vlastníkům v rámci jejich podílů.
DPH a SVJ: Pozor na limit 2 miliony korun
Většina SVJ není plátcem DPH, protože jejich hlavní činnost (správa domu pro vlastníky) není považována za ekonomickou činnost podléhající této dani. Do obratu pro DPH se počítají jen příjmy z ekonomické činnosti samotného SVJ. Jelikož pronájem kočárkáren patří vlastníkům, do obratu SVJ se nepočítá. Problém by nastal, jen pokud by SVJ začalo ve velkém podnikat „na vlastní triko“ – například provozovalo komerční parkoviště pro cizí osoby nebo pronajímalo reklamní plochy na majetku, který samo vlastní.
Do obratu pro povinnou registraci k DPH (limit je od roku 2025 2 000 000 Kč za kalendářní rok) se počítají pouze příjmy z komerční činnosti. Příspěvky do fondu oprav ani zálohy na služby se do tohoto limitu nikdy nezapočítávají. Pro běžný bytový dům je tedy překročení tohoto limitu prakticky nereálné, pokud zrovna nevlastníte v přízemí obří supermarket.
Finance SVJ srozumitelně. Za 26 minut.
Rozpočet, fond oprav, daně i JMHZ – modul Finance v Akademii Domee vám dá systém. Včetně šablon, zdarma.
Odměny výboru a srážková daň
Pokud vaše společenství vyplácí odměny členům výboru, stáváte se v tu chvíli plátcem mzdy. Z těchto odměn je nutné odvádět daň z příjmů ze závislé činnosti.
- Srážková daň: Pokud odměna člena výboru nepřesáhne zákonný limit pro srážkovou daň (a dotyčný nepodepsal prohlášení k dani), srazíte mu 15 % a věc je vyřízená. Pozor: na výkon funkce statutárního orgánu nelze uzavřít DPP ani DPČ, protože nejde o klasické zaměstnání, ale o vztah upravený občanským zákoníkem.
- Zálohová daň: U vyšších odměn nebo u klasických pracovních smluv se odvádí záloha na daň.
Pořádek v účtech jako základ klidu
Daňové povinnosti SVJ sice vypadají na první pohled složitě, ale při správném vedení účetnictví se jich nemusíte bát. Klíčem je mít jasně oddělené peníze, které patří k osvobozené správě domu, od těch, které přicházejí z komerčních aktivit.
Právě k tomu slouží digitální systém Domee.app. Nejsme sice účetní software, ale jsme váš digitální archiv, který účetnímu neuvěřitelně usnadní život.
- Transparentní správa smluv: Všechny nájemní smlouvy s operátory nebo komerčními nájemníky máte na jednom místě. Snadno tak ohlídáte limity pro zdanění i termíny.
- Kompletní historie financí: Všechny účetní závěrky a ekonomické reporty jsou dostupné všem vlastníkům. To buduje důvěru a eliminuje otázky typu „kam zmizely ty peníze z reklamy“.
- Klid pro výbor: Když máte všechny dokumenty v pořádku a digitálně archivované, daňová kontrola pro vás přestává být strašákem.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložena na velkých serverech v Evropě – konkrétně od Amazonu, který investuje do bezpečnosti miliardy dolarů. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat po 30 dnech v souladu s GDPR.
Shrnutí
Daně v SVJ nemusí být noční můrou, pokud k nim přistupujete s péčí řádného hospodáře. Stačí si hlídat hranici mezi správou domu a komerční činností. Pokud váš dům využívá moderní nástroje pro správu dokumentů, máte jistotu, že žádná důležitá smlouva nezapadne a vaše účetnictví bude pro úřady i sousedy křišťálově čisté.
