Poslechnout jako podcast 29:39 · audio verzi tohoto článku načetla umělá inteligence
Paní Alena, předsedkyně výboru jednoho brněnského společenství vlastníků, měla na začátku týdne upřímnou radost. Mobilní operátor projevil vážný zájem o umístění vysílací antény na střechu jejich bytového domu. Slibovaný roční nájem 60 000 Kč znamenal vítanou finanční injekci. Jenže na schůzce s externí účetní Alena rychle vystřízlivěla. „Aleno, tyhle peníze právně ani účetně nejsou příjmem společenství,“ vysvětlila jí chladně účetní. „Nemůžete je jen tak schovat do účetnictví SVJ. Každý jeden vlastník v domě musí svůj poměrný podíl z této částky uvést ve svém vlastním daňovém přiznání.“ Radost vystřídal zmatek a obava, jak to desítkám sousedů v domě srozumitelně vysvětlit.
Situace s pronájmem společných částí – ať už jde o antény na střeše, reklamní plochy na fasádě, nebo nevyužívané nebytové prostory v suterénu – skrývá pro statutární orgány řadu daňových a administrativních úskalí. Pojďme si krok za krokem rozebrat, jaká pravidla zde platí a jak se vyhnout problémům s finančním úřadem.
Komu reálně patří příjem z pronájmu společných částí?
Příjem z pronájmu společných prostor nepatří společenství vlastníků jednotek (SVJ) jako právnické osobě, ale je ze zákona přímým finančním příjmem jednotlivých vlastníků jednotek rozděleným podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Přesné vymezení toho, co v domě tvoří společné prostory a jaký podíl na nich vaše budova každému bytu přiřazuje, definuje základní dokument domu – prohlášení vlastníka.
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v § 16 odst. 2 jasně stanovuje, že příjmy z pronájmu společných částí nebo z jiného nakládání s nimi nejsou příjmy SVJ. Totéž potvrzuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v § 18. Pokud společenství pronajme kočárkárnu, sušárnu nebo střechu, peníze sice fyzicky dorazí na bankovní účet SVJ, ale účetně i daňově pouze „protékají“ přímo k jednotlivým majitelům bytů. SVJ zde z legislativního pohledu funguje výhradně jako technický správce a zprostředkovatel, nikoliv jako koncový vlastník těchto peněz.
Jak funguje zdanění a kde se (ne)objevuje srážková daň 21 %?
Srážková daň ve výši 21 % se v rámci SVJ uplatňuje automaticky pouze bankou na úroky z běžných či spořicích účtů, zatímco příjmy z komerčního pronájmu společných prostor se nesrážejí a musí je zdanit sami vlastníci v rámci svého daňového přiznání jako příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. SVJ jako právnická osoba tyto příjmy ve svém daňovém přiznání nezdaňuje, protože pro něj nejsou předmětem daně.
Výbor SVJ má povinnost na konci roku připravit pro každého vlastníka písemné potvrzení o tom, jaký finanční podíl na něj z celkového pronájmu připadá, což je nezbytný podklad pro sestavení ročního rozpočtu SVJ i pro individuální daně.
Vlastník pak tento příjem vykazuje ve svém přiznání. Platí zde však osvobozující zákonné limity:
- Pokud je vlastník zaměstnancem a jeho ostatní zdanitelné příjmy (mimo zaměstnání) nepřesáhnou za rok limit 20 000 Kč, nemusí daňové přiznání podávat.
- Pokud je vlastník nepracujícím důchodcem nebo studentem a jeho celkové roční zdanitelné příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč, povinnost podávat přiznání mu nevzniká.
Smlouva na anténu na střeše SVJ a nová pravidla stavebního zákona
Smlouva na umístění antény na střeše SVJ se uzavírá jménem společenství vlastníků na základě předchozího schválení shromážděním, přičemž podle nového stavebního zákona vystupuje v následném schvalovacím řízení jako stavebník a jediný účastník přímo SVJ. Výbor nesmí o pronájmu společné střechy rozhodnout sám bez oficiálního hlasování vlastníků.
Nezapomeňte, že instalace těžkých vysílačů a anténních stožárů telekomunikačních firem většinou vyžaduje posouzení statiky a stavební povolení či ohlášení. Dobrou zprávou je, že podle § 182 a § 183 nového stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.) vystupuje ve stavebním řízení jako stavebník přímo SVJ, které zastupuje vlastníky jednotek. Jednotliví sousedé tak nemusí obíhat úřady, vše legálně vyřídí výbor. K tomuto kroku je však nutné mít správně upravené pravidly správy, které obsahují schválené stanovy SVJ.
Finance SVJ srozumitelně. Za 26 minut.
Rozpočet, fond oprav, daně i JMHZ – modul Finance v Akademii Domee vám dá systém. Včetně šablon, zdarma.
Pozor na skrytou daňovou past jménem DPH
Pokud celkové příjmy SVJ z komerčních pronájmů společných prostor třetím osobám přesáhnou obrat 2 000 000 Kč za kalendářní rok, vzniká společenství zákonná povinnost registrovat se jako plátce DPH – plátcem se stává od 1. ledna následujícího roku. A pozor: při překročení obratu 2 536 500 Kč se SVJ stává plátcem okamžitě, dnem po překročení. Tato pravidla platí od 1. 1. 2025 a vyplývají ze zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty; přihlášku k registraci je nutné podat do 10 pracovních dnů.
Ačkoliv čisté příjmy z pronájmu střechy finančně a daňově patří vlastníkům, samotnou ekonomickou službu operátorovi (poskytnutí pronájmu) realizuje SVJ jako právnická osoba. Pokud na střeše vašeho domu sídlí více operátorů, případně pronajímáte lukrativní štítovou zeď pro reklamní plachty cizím firmám, na tento dvoumilionový limit se můžete dostat rychleji, než by se zdálo. Pád do registrace plátce DPH přitom zásadně zkomplikuje celé účetnictví bytového domu.
Jak mít finanční přehledy budovy okamžitě v pořádku?
Aby výbor nemusel na konci roku ručně přepočítávat podíly z pronájmů pro desítky vlastníků podle složitých podílů z katastru nemovitostí, vyplatí se nasadit moderní technologie. V digitálním prostředí platformy Domee.app máte kompletní finanční přehledy i seznam vlastníků s jejich podíly přehledně na jednom místě. Systém pomůže vygenerovat přesné podklady pro daňové přiznání vlastníků bez chyb a zdlouhavého papírování.
Členové výboru mohou pořízení platformy schválit zcela samostatně v rámci své běžné kompetence k zajištění správy domu (podle § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. o nákladech na vlastní správní činnost), přičemž roční licence vyjde na pouhých 14 Kč za jednotku měsíčně. Všechny nájemní smlouvy s operátory či stavební dokumentaci k vysílačům navíc bezpečně uložíte do inteligentního digitálního archivu, což vám usnadní dodržování péče řádného hospodáře v SVJ.
Bezpečí dat: Vaše soukromí je priorita. Data máme uložena na velkých serverech v Evropě – konkrétně od Amazonu, který investuje do bezpečnosti miliardy dolarů. Při ukončení spolupráce garantujeme výmaz všech dat po 30 dnech v souladu s GDPR.
Shrnutí
Příjmy z komerčních pronájmů střech či nebytových prostor představují skvělý způsob, jak vylepšit celkový rozpočet bytového domu, ale vyžadují absolutní daňovou preciznost. Výbor SVJ si musí být vědom, že tyto finance z pohledu daně z příjmů patří vlastníkům bytů, avšak u DPH mohou ovlivnit společenství jako celek. S přehlednou digitální evidencí a správně nastavenými procesy lze však veškerá rizika spolehlivě eliminovat.
